El Centro de Londres sigue atrayendo a más inversores

En un lluvioso jueves a finales del año pasado » el día de las elecciones generales, de hecho » Property Investor Today se reunió con Uma Rajah, cofundadora y directora ejecutiva de la plataforma de inversión y préstamos inmobiliarios CapitalRise, en las inteligentes oficinas de la firma en Chelsea.

Llegamos a saber más sobre la floreciente compañía y el futuro del estancado mercado del Primer Centro de Londres (PCL), ahora alrededor de un 20% más bajo que su pico de 2014 gracias a los cambios en el impuesto de timbre y la incertidumbre política.

Uma cofundó CapitalRise en 2015 junto con Alex Michelin y Andrew Dunn, ellos mismos cofundadores de la conocida empresa de diseño y desarrollo Finchatton. Las dos empresas son vecinas, las oficinas de Finchatton están a pocas puertas y comparten algunos recursos y personal. La propia plataforma se lanzó en 2016.

El origen de Uma está en el mundo de FinTech. Después de graduarse con un Master en Ingeniería de la Universidad de Cambridge, sus primeros pasos en la carrera fueron en el Grupo Mars, donde pasó 10 años en la innovación de productos. Más tarde obtuvo un MBA de INSEAD que le ayudó a fomentar una mentalidad emprendedora y la llevó a cofundar su primer negocio, un emprendimiento de compras sociales.

Su experiencia en FinTech creció aún más a través de varios roles de Jefe de Producto en el negocio de préstamos al consumidor del Grupo Wonga. Pero, hace cuatro años, decidió cambiar de rumbo, deseando ayudar a llevar la innovación de FinTech al mercado de préstamos inmobiliarios de primera clase.

«La propiedad sigue siendo un negocio tan arcaico y por lo tanto está maduro para ser interrumpido», dice. «Todavía hay titulares dentro de la industria con un enfoque muy tradicional y anticuado » no muy conocedor de la tecnología en absoluto. Se necesitaba algo para impulsar la industria hacia adelante.»

Ella dice que el préstamo de propiedades es, por lo general, todavía vivir en otra época. «Los préstamos inmobiliarios siguen estando donde estaba FinTech en 2010. En aquel entonces, se introdujo la primera plataforma de préstamos FinTech, y todo era manual, pero desde entonces ha habido una gran transformación».

Cree que lo mismo tiene que ocurrir con los préstamos inmobiliarios, y CapitalRise está desempeñando su papel en esa evolución. Es una plataforma en línea para préstamos e inversiones inmobiliarias de primer orden, cuyo objetivo es desbaratar la antigua forma de invertir en propiedades inmobiliarias «para dar a inversores sofisticados y de alto valor neto un acceso fácil y directo a inversiones inmobiliarias de la mejor calidad que generen atractivos rendimientos», obteniendo los inversores rendimientos de aproximadamente el 8% al 12% anual.

«Todo está en línea, totalmente automatizado, y tenemos nuestra propia plataforma interna de crowdfunding», dice Uma. «Cada cliente tiene su propia cuenta bancaria virtual y su código de clasificación. Toda la información está ahí, en línea, para dar a los clientes la mayor cantidad de detalles posibles.»

No hay intervención humana a menos que se pida, lo que muchos clientes aprecian, dice Uma » mientras que la plataforma está diseñada para asegurar que todo sea súper»esclavo y altamente seguro.

Con grandes volúmenes de inversión en juego muy a menudo, CapitalRise dice que se toma muy en serio la protección de la seguridad de las personas, los datos y el dinero.

«Tenemos seguridad de datos incorporada, auditorías regulares, además de que todos los datos se manejan de forma correcta y conforme a la normativa de la GDPR», dice Uma.

Un proceso de selección exhaustivo

Uma dice que CapitalRise es muy perspicaz sobre a quién presta. Existe un proceso de diligencia debida muy completo, en el que cualquier miembro potencial es sometido a un minucioso examen y debe cumplir los criterios de calificación de inversores sofisticados y miembros de High Net Worth solamente.

Todas las oportunidades de inversión inmobiliaria también pasan por un riguroso proceso de diligencia debida antes de llegar a la plataforma. Hay una inversión mínima de 1.000 libras esterlinas, pero en muchos casos es mucho más alta que esto; por ejemplo; hasta 400.000 libras esterlinas de los individuos y varios millones para las instituciones, en préstamos individuales.

El equipo de CapitalRise emplea un enfoque muy prudente, cuidadoso, selectivo y conservador. Los préstamos están garantizados por el activo subyacente con una carga legal sobre el bien.

Puede obtener más información sobre la estructura de las inversiones y cómo se protegen, aquí.

El proceso de inversión en sí mismo consta de una serie de pasos: empezando por la selección de la operación, pasando por el análisis del comité de crédito de CapitalRise, hasta llegar al proceso de aseguramiento. Después de esto, si las propuestas han pasado todas estas etapas, la oportunidad de inversión se publica en la plataforma de CapitalRise, disponible exclusivamente para los miembros. En la sala de negociación, los miembros pueden revisar toda la documentación relevante y decidir si invierten, y también llevar a cabo su propia diligencia debida o buscar asesoramiento de inversión externo.

La mayoría de las oportunidades de inversión se basan en PCL o en el centro de Londres, incluyendo los principales condados de origen como Winchester y Beaconsfield.

Las cifras son ciertamente muy altas, con unos rendimientos anuales medios del 10% y 16,1 millones de libras esterlinas de capital invertido y rendimientos pagados a los miembros de CapitalRise y a los financiadores institucionales desde 2016 hasta septiembre de 2019 (en diciembre, cuando nos reunimos, esta cifra ha aumentado hasta unos 25 millones de libras esterlinas reembolsados a los inversores).

Igual de importante, no ha habido incumplimientos ni atrasos. CapitalRise ha prestado casi 50 millones de libras esterlinas, frente a un valor inmobiliario total de 337 millones de libras esterlinas, con una media de préstamo a valor del 64%.

Debido a los valores en juego, normalmente sólo los inversores institucionales invierten a través de la plataforma.

Resulta interesante, y quizás único, que los fundadores de CapitalRise inviertan sus propios fondos personales en cada uno de los proyectos de CapitalRise para demostrar la confianza que depositan en ellos. «Sólo estaríamos invirtiendo en un acuerdo en el que creemos fundamentalmente», dice Uma.

Muchas buenas oportunidades

Aunque en los últimos años ha habido mucho pesimismo en el sector del PCL, como resultado de la caída de las transacciones y los precios, Uma cree que hay mucho por lo que entusiasmarse si se invierte en los proyectos adecuados en las áreas adecuadas.

«El apetito sigue ahí, pero tiene que ser el proyecto correcto, el desarrollo correcto», dice Uma.

Con el mercado tocando fondo en los últimos tiempos, existe el argumento de que la única manera es hacia arriba » y que el PCL, como cualquier otro mercado, atraviesa picos y bajos. Actualmente está en un abrevadero, pero esto podría cambiar pronto.

Al mismo tiempo, Uma cree que los precios más bajos podrían ser atractivos para los inversores, con costes de compra reducidos. Ahora podría ser realmente el mejor momento para invertir, en términos de relación calidad/precio.

La victoria aplastante de los conservadores y la consiguiente mayor claridad sobre Brexit (a menos que el gobierno cambie radicalmente de opinión, es muy probable que abandonemos la UE el 31 de enero) ha dado confianza al mercado, pero el día en que nos encontramos todavía persistía mucha incertidumbre.

No es sorprendente que Uma diga que Brexit y la incertidumbre política «que ha dominado nuestras vidas desde que se convocó el referéndum de la UE a principios de 2016» ha tenido un impacto en el mercado. También cree que el propuesto recargo adicional del 3% del impuesto de timbre para los compradores no residentes tendría un impacto a corto plazo si se introduce, pero cree que sólo sería de corta duración.

«El PCL es una oportunidad única», explica. «Londres es un centro financiero y cultural, con un gobierno sensato y un número de personas increíblemente ricas. Supera a Tokio y Nueva York para los inversionistas extranjeros en términos de ser un refugio seguro.»

Añade: «La gente seguirá queriendo adquirir. Si comparas Londres con otras ciudades, los costes totales siguen siendo muy atractivos».

A pesar de la posibilidad de introducir el recargo del 3% adicional, el resultado de la elección debería proporcionar la certeza de que los inversores » nacionales o extranjeros » siempre están ansiosos.

Gracias a la debilidad de la libra esterlina desde el anuncio del resultado del referéndum, los inversores extranjeros han podido sacar provecho de las condiciones monetarias favorables. Y, aunque la libra se recuperó después de la victoria electoral de Boris Johnson , no es ni de lejos tan fuerte como lo fue en 2016 » y hasta que el período de transición termine y el tratado de libre comercio sea sellado, las condiciones monetarias probablemente seguirán siendo favorables para los inversionistas extranjeros.

Esto podría ser suficiente para compensar cualquier preocupación sobre el doble impuesto de timbre que podrían cobrar en el futuro al comprar una propiedad en el Reino Unido.

Unos días después de las elecciones volvimos a hablar con Uma para conocer su opinión sobre el resultado y el impacto que podría tener. «El resultado de las elecciones de la semana pasada es bienvenido para el mercado inmobiliario de primera clase», dijo.

La incertidumbre política provocada por las elecciones generales y por Brexit ha ralentizado las transacciones en el mercado inmobiliario de primer orden, concretamente en el centro de Londres y en los condados de primera residencia, donde se centra CapitalRise.

El resultado de las elecciones es un gran paso positivo, ya que se ha eliminado esta incertidumbre política. El Primer Ministro tiene ahora un claro mandato para llegar a una conclusión sobre Brexit. El resultado significa que entraremos en el nuevo año y década con una confianza renovada y una mayor certeza. Esperamos que el mercado inmobiliario de primera clase reaccione muy positivamente como resultado de ello».

Una brecha en el mercado

La búsqueda de financiación después de 2008 fue muy difícil para la mayoría de las personas, ya que, comprensiblemente, los prestamistas cerraron filas y se volvieron mucho más selectivos en cuanto a quiénes les prestaban dinero a raíz de la crisis financiera mundial, que fue en parte impulsada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los EE.UU. y los bancos y prestamistas de todo el mundo que prestaban dinero a personas que no podían permitirse el lujo de devolverlo.

Pero Uma cree que hay un gran vacío en el mercado de la financiación del desarrollo, que los prestamistas establecidos simplemente no pueden cumplir.

«Hay un gran vacío que podemos llenar para asegurar que los desarrolladores en el mercado principal obtengan los préstamos que necesitan, a través de todo tipo de proyectos.»

Las inversiones anteriores incluyen propiedades en Chelsea, Wimbledon, Oxford, Belgravia, Radlett y High Wycombe. Para ver las inversiones en vivo actuales, debe registrarse para ser miembro en el sitio de CapitalRise.

Con el experimentado, informado y tecnológicamente innovador equipo directivo a cargo de CapitalRise, parece que hay muchas posibilidades de que esta todavía joven empresa siga prosperando en la próxima década.

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