El administrador de fondos inmobiliarios de capital privado con sede en el Reino Unido, Benson Elliot, ha adquirido un activo minorista de 18.600 m2 de tiendas de comestibles a RDI REIT por 65,5 millones de euros, o un 30% de descuento sobre el precio que RDI pagó por el activo en 2013.
Situado en el distrito Steglitz-Zehlendorf al suroeste de Berlín, es la primera inversión de Benson Elliot desde el inicio de Covid-19.
La transacción está en línea con la decisión estratégica de RDI de salir de su cartera de venta al por menor en Alemania. El trato refleja un rendimiento inicial neto del 6,6%, asumiendo los costos totales del comprador y un descuento del 16% al valor de mercado del 29 de febrero de 2020. La operación incluye la transferencia de la línea de crédito bancaria asociada de 62,0 millones de euros con fecha de vencimiento el 31 de marzo de 2021.
Con acceso directo a la estación de U-Bahn de Walther-Schreiber-Platz, la propiedad está dispuesta en el sótano, la planta baja y el primer piso, con un aparcamiento de 350 plazas situado en otros dos niveles superiores. El centro está ocupado en un 97%, con una mezcla de minoristas nacionales e internacionales y una oferta de conveniencia/valor que incluye la segunda cadena de supermercados más grande de Alemania, REWE, el minorista de farmacias dm-drogerie markt, así como un Primark de dos pisos.
Benson Elliot pretende reposicionar el centro consolidando su oferta de comestibles y de conveniencia, reconfigurando el espacio y reajustando los términos de arrendamiento.
La inversión es la continuación de la estrategia de venta al por menor de conveniencia de Benson Elliot en Alemania, tras la adquisición de una cartera de tres centros regionales dominantes en mayo de 2019. La adquisición lleva las participaciones de la empresa en el sector minorista de conveniencia alemán a 250 millones de euros.
Joseph De Leo, socio principal de Benson Elliot, dijo: “Seguimos viendo valor a largo plazo en los formatos minoristas dominantes en el mercado y orientados a las necesidades”.
Si bien las tendencias estructurales que sustentan el sector minorista sin duda se han acelerado en los últimos meses como resultado del cierre forzoso, también se han acentuado los beneficios de los centros anclados en tiendas de comestibles, que permanecieron abiertos debido a los servicios comunitarios que prestan, señaló De Leo.
Esta propiedad está en un lugar de alto tránsito y creemos que se puede crear un valor significativo refinando su oferta. Además, en un entorno de bajos tipos de interés confiamos en que los inversores seguirán favoreciendo los flujos de efectivo estables que ofrecen los formatos anclados en tiendas de comestibles en locales de rápido crecimiento y con restricciones de oferta, dejando alquileres sostenibles a los pactos fuertes.
El inversor y gestor de activos de Hamburgo, Modulus Real Estate, ha tomado una participación minoritaria en la transacción. La firma implementará el proyecto diario y la administración de activos en la propiedad.
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