El impacto de la pandemia acelera la penetración online

Se prevé que el impacto de Covid-19 acelere la penetración del comercio minorista online en un promedio de un año en todos los mercados europeos, lo que a su vez impulsará la demanda de espacio logístico de primera clase, según una nueva investigación de Savills.

Antes de la pandemia, se preveía que la actividad media en línea como proporción de las ventas al por menor totales en Europa occidental alcanzaría el 15,3% en 2022. Sin embargo, la tasa de penetración en línea posterior a la pandemia del Centro de Investigación del Comercio Minorista (CRR) pronostica que este nivel se alcanzará ahora para 2021.

Marcus de Minckwitz, director de Savills regional investment advisory EMEA, dijo: “El aumento del gasto online siempre ha significado una mayor demanda de espacio de almacenamiento y hemos visto un crecimiento sin precedentes en todos los mercados desde el cierre.”

Algunos gastos de los consumidores volverán a las tiendas, pero se ha producido un verdadero cambio en la cantidad que los consumidores compran ahora en línea y es probable que esto continúe en el futuro.

En julio de este año, la CRR pronosticó que las ventas minoristas en línea de las seis economías más grandes de Europa Occidental, como porcentaje de las ventas totales, aumentarían del 12% en 2019 al 16,2% en 2020, antes de disminuir al 15,3% durante 2021, lo que refleja una normalización de los patrones de consumo a medida que las tiendas vuelven a abrir y los consumidores regresan a las calles principales.

La investigación de Savills confirma que la demanda de ocupantes de la logística europea para el primer semestre de este año fue un 4% inferior a la media de los últimos cinco años, principalmente debido al bloqueo del gobierno que restringe la actividad transaccional. Sin embargo, Portugal (+86%) Rumania (+78%), el Reino Unido (+41%) y Polonia (+31%) fueron los que más se comportaron frente a sus respectivas medias semestrales.

Las tasas medias europeas de vacantes en el sector de la logística aumentaron del 5,1% al 5,8% durante el primer semestre de 2020; sin embargo, esta cifra sigue siendo baja en comparación con los estándares históricos, y muy por debajo del equilibrio del 12% de crecimiento de los alquileres, como se observa en el Reino Unido.

Mike Barnes, asociado de Savills European research, dijo: La escasez de espacio disponible será el desafío prolongado para los ocupantes durante el resto de 2020, y en 2021 esperamos ver aumentos en la proporción de alquileres.

Al mismo tiempo, la incertidumbre comercial está dando lugar a que los ocupantes busquen plazos de arrendamiento más cortos y para muchos, los almacenes existentes ya no son adecuados para satisfacer las crecientes demandas del comercio electrónico. Estamos buscando un número creciente de requisitos de 5-10k m2 en las ciudades alemanas para cumplir con el nivel de cobertura requerido para propósitos de entrega en la última milla.

En cuanto a la logística de última milla, Savills prevé una trayectoria positiva de crecimiento de los alquileres, en parte debido a la escasez de terrenos destinados a la distribución en las zonas urbanas. Con el fin de maximizar la utilización del suelo, la empresa dijo que estaba observando más desarrollos de almacenes de varios pisos en toda Europa.

Savills ha registrado que se invirtieron un total de 13.300 millones de euros en el sector logístico europeo en la primera mitad del año, lo que supone un descenso del 8% con respecto al año anterior. Alemania superó al Reino Unido como el mercado más activo en lo que va de año, superando los 3.000 millones de euros en el primer semestre y marcando un aumento del 21% interanual.

Las instituciones europeas ricas en acciones han seguido siendo actores dominantes y están mostrando signos de superar la oferta de capital no europeo para los activos principales. El apetito de los inversores de Corea del Sur y otros países asiáticos sigue siendo fuerte, aunque su actividad de compra se ha visto restringida por los períodos de bloqueo de los viajes.

El rendimiento medio de la logística de primera clase en toda Europa (4,58%) también se ha mantenido estable, aunque en varios activos de primera clase alquilados a Amazon se ha observado que los rendimientos se han movido de forma más acusada en los últimos meses.

El papel vital del sector de la logística se ha puesto aún más en evidencia durante los últimos meses y también está demostrando ser una de las clases de activos más resistentes a través de esta crisis económica.

Como resultado, estamos viendo niveles aún mayores de demanda de los inversores, aunque los volúmenes están limitados por la falta de existencias. Esto está llevando a una licitación muy competitiva y a un aumento de los valores, concluyó De Minckwitz.