DBRS Morningstar ha cambiado la tendencia de estable a negativa para tres transacciones CMBS de hoteles del Reino Unido garantizadas por pagos de deuda en carteras propiedad de la familia Dayan, London & Regional y el inversor tailandés DTGO.
El Helios de 350 millones de libras esterlinas de Morgan Stanley (European Loan Conduit no 37) se emitió en diciembre pasado para refinanciar una cartera de 49 hoteles Holiday Inn Express de “servicio limitado” en todo el Reino Unido con casi 6.000 habitaciones. London & Regional compró la cartera en 2016 a Lone Star y adquirió al mismo tiempo el Atlas Hotel Group de la firma de capital privado, por un total de 575 millones de libras.
Al momento de su emisión, la LTV era del 64% según una valoración de mayo de 2019. Con un ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 2.0x, DBRS estima que el servicio de la deuda se mantendría si la ocupación de la cartera se mantiene por encima del 50%.
La transacción de Magenta 2020 se cerró hace sólo unas semanas justo antes de que el gobierno del Reino Unido instigara el cierre de la crisis del coronavirus. El préstamo de 271 millones de libras adelantado por Goldman Sachs está garantizado en una cartera de 17 hoteles gestionados y operados por Valor Europe en nombre de DTGO Corporation bajo varios acuerdos de franquicia con InterContinental Hotels, Hilton y Marriott.
El inversor tailandés DTGO compró la cartera de Marathon Asset Management en diciembre. Goldman también hizo un préstamo mezzanine de 65,3 millones de libras para la adquisición de 460 millones de libras.
El LTV es del 62,2% basado en el actual saldo del préstamo principal de 271 millones de libras. El rendimiento de la deuda y la DSCR a la emisión fueron 11,8% y 3,0x respectivamente, lo cual, según el DBRS, proporciona cierta cobertura para soportar cualquier presión a corto plazo sobre los ingresos.
Sin embargo, la agencia de calificación también señala que Magenta “podría caer bajo una importante presión de refinanciación” en un cierre prolongado debido al vencimiento inicial del préstamo en menos de dos años, diciembre de 2021.
Las opciones para extenderse mediante el ejercicio de tres prórrogas de un año dependen del cumplimiento de los pactos.
El tercer y más grande acuerdo es Ribbon Finance 2018, la titulización de un préstamo de 450 millones de libras de Goldman Sachs que se utilizó para comprar 20 hoteles con 4.840 habitaciones, operados principalmente como Holiday Inns más tres bajo la marca Crowne Plaza. La familia Dayan reestructuró la cartera en una estructura propco/opco con Lapithus Hotels como gerente.
También había un préstamo mezzanine de 69 millones de libras que Goldman había vendido a Apollo Global Management.
En enero el saldo pendiente del préstamo principal se redujo a £388 mln y el LTV de la deuda principal al 63%,1%, en gran parte debido a la venta del Hotel Bloomsbury que rindió £49,75 mln así como la amortización.
El prestatario ya ha certificado al recaudador de la CMBS que la cinta CMBS cumplirá con todos sus pactos, antes de la fecha de la próxima semana de la prueba del pacto. Todo el alquiler debido para el trimestre de marzo a junio de 2020 ha sido pagado.
El patrocinador está identificando las oportunidades de ahorro de costos y generación de ingresos cuando estas surjan para mejorar la cartera a corto plazo y para que los hoteles puedan volver a operar rápidamente tan pronto como el gobierno les permita reabrir al público.
Más noticias inmobiliarias:
- La empresa de capital riesgo estadounidense Värde Partners y el socio italiano de la empresa conjunta Borio Mangiarotti han obtenido un préstamo de 113,5 millones de euros de los prestamistas Intesa Sanpaolo y Banco Bpm …
- NAIOP, la Asociación de Desarrollo de Bienes Raíces Comerciales, predice que el brote de coronavirus acelerará las tendencias que se venían formando en los bienes raíces comerciales y causará cambios dramáticos en la …
- En esta entrevista, Property Investor Today se pone al día con Charlie Baxter, director general y cofundador del galardonado director de desarrollo Alchemi Group, para saber más sobre la conversión de la estación de …
- Después de un retraso de casi dieciocho meses, está previsto que comiencen los trabajos de construcción en la zona de desarrollo de Overhoeks, en el norte de Ámsterdam, en un importante terreno de uso mixto. El …
- Clive Emson Land and Property Auctioneers está catalogando un total de 170 lotes para su subasta de febrero de 2020 la mayor subasta desde 2018 y la mayor primera venta en siete años. La subasta, que se lleva a cabo …
- La serie de valor añadido de CBRE Global Investors, Europe Value Partners 2 (EVP 2), se ha asociado con Arax Properties para adquirir 280 Bishopsgate en la ciudad de Londres El edificio se vendió con la posesión vacía, …
- El agente CBRE ha anunciado el nombramiento de Katarína Brydone como jefa de inversiones de propiedades de CBRE en la República Checa a partir del 1 de junio de 2020. Brydone sucede a Chris Sheils que estuvo cuatro años …
- El inversor CEE CPI ha firmado otro acuerdo de oficina en Varsovia con la compra del Centro Financiero de Varsovia (WFC) a una empresa conjunta entre Curzon Capital Partners III (CCP III), un fondo inmobiliario …
- Un nuevo grupo de arrendadores profesionales planea introducir alquileres que tengan en cuenta las mascotas, de acuerdo con los planes del gobierno de revisar el modelo de contrato de alquiler para facilitar a los …
- El gigante de la inversión alemana Union Investment Real Estate ha adquirido una propiedad de uso mixto de venta al por menor y oficinas en Helsinki, Finlandia. El precio de la transacción fue de alrededor de 148 …
- Un agente inmobiliario online está a la espera de ser sentenciado después de ser declarado culpable de un fraude de 5.000 libras. Claire Ainsworth, que trabajaba para la agencia en Oswaldtwistle en Lancashire, ha sido …
- La gestora de inversiones alemana KGAL se ha comprometido a convertirse en una empresa neutral para el clima a principios de 2021 compensando todas las emisiones de gases de efecto invernadero relacionadas con sus …
- La empresa REIT Stenprop del Reino Unido ha acordado la venta de la propiedad de uso mixto Bleichenhof en el centro de Hamburgo a Projekt Palais Verwaltungs GmbH, un vehículo propiedad de tres fondos de pensiones …
- Los organizadores de Mipim están en alerta y han intensificado las medidas para salvaguardar a los participantes en el evento de este año. Con las últimas cifras que sugieren que hay 79.000 casos confirmados de …