DBRS Morningstar ha cambiado la tendencia de estable a negativa

El Helios de 350 millones de libras esterlinas de Morgan Stanley (European Loan Conduit no 37) se emitió en diciembre pasado para refinanciar una cartera de 49 hoteles Holiday Inn Express de “servicio limitado” en todo el Reino Unido con casi 6.000 habitaciones. London & Regional compró la cartera en 2016 a Lone Star y adquirió al mismo tiempo el Atlas Hotel Group de la firma de capital privado, por un total de 575 millones de libras.

Al momento de su emisión, la LTV era del 64% según una valoración de mayo de 2019. Con un ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 2.0x, DBRS estima que el servicio de la deuda se mantendría si la ocupación de la cartera se mantiene por encima del 50%.

La transacción de Magenta 2020 se cerró hace sólo unas semanas justo antes de que el gobierno del Reino Unido instigara el cierre de la crisis del coronavirus. El préstamo de 271 millones de libras adelantado por Goldman Sachs está garantizado en una cartera de 17 hoteles gestionados y operados por Valor Europe en nombre de DTGO Corporation bajo varios acuerdos de franquicia con InterContinental Hotels, Hilton y Marriott.

El inversor tailandés DTGO compró la cartera de Marathon Asset Management en diciembre. Goldman también hizo un préstamo mezzanine de 65,3 millones de libras para la adquisición de 460 millones de libras.

El LTV es del 62,2% basado en el actual saldo del préstamo principal de 271 millones de libras. El rendimiento de la deuda y la DSCR a la emisión fueron 11,8% y 3,0x respectivamente, lo cual, según el DBRS, proporciona cierta cobertura para soportar cualquier presión a corto plazo sobre los ingresos.

Sin embargo, la agencia de calificación también señala que Magenta “podría caer bajo una importante presión de refinanciación” en un cierre prolongado debido al vencimiento inicial del préstamo en menos de dos años, diciembre de 2021.

Las opciones para extenderse mediante el ejercicio de tres prórrogas de un año dependen del cumplimiento de los pactos.

El tercer y más grande acuerdo es Ribbon Finance 2018, la titulización de un préstamo de 450 millones de libras de Goldman Sachs que se utilizó para comprar 20 hoteles con 4.840 habitaciones, operados principalmente como Holiday Inns más tres bajo la marca Crowne Plaza. La familia Dayan reestructuró la cartera en una estructura propco/opco con Lapithus Hotels como gerente.

También había un préstamo mezzanine de 69 millones de libras que Goldman había vendido a Apollo Global Management.

En enero el saldo pendiente del préstamo principal se redujo a £388 mln y el LTV de la deuda principal al 63%,1%, en gran parte debido a la venta del Hotel Bloomsbury que rindió £49,75 mln así como la amortización.

El prestatario ya ha certificado al recaudador de la CMBS que la cinta CMBS cumplirá con todos sus pactos, antes de la fecha de la próxima semana de la prueba del pacto. Todo el alquiler debido para el trimestre de marzo a junio de 2020 ha sido pagado.

El patrocinador está identificando las oportunidades de ahorro de costos y generación de ingresos cuando estas surjan para mejorar la cartera a corto plazo y para que los hoteles puedan volver a operar rápidamente tan pronto como el gobierno les permita reabrir al público.