Diferencias entre el Reino Unido Build to Rent y US Multifamily

Con Build to Rent el sector privado de alquileres es el mercado de mayor crecimiento, y una consideración importante para un número cada vez mayor de inversores institucionales y promotores, Property Investor Today se pone en contacto con un experto en el mercado para obtener su opinión sobre esta tendencia de rápido crecimiento.

Jonathan Gains fue director de la empresa nacional de bienes raíces LIV Group desde su formación y ayudó a crear un nuevo modelo de operación para Build to Rent (BTR), incluyendo el desarrollo de una plataforma de aplicaciones móviles propietarias para ofrecer servicios a los residentes.

En 2019 fundó ResiGains, una consultoría especializada en operaciones de gestión de BTR, y ahora trabaja para una serie de clientes líderes en el sector de BTR apoyando la evolución de los modelos de operador y soluciones tecnológicas de última generación.

Gana la primera experiencia de vida en una comunidad de apartamentos multifamiliares en el Gran Boston en 2003 y sigue siendo un visitante frecuente del Medio Oeste Americano, donde periódicamente visita desarrollos multifamiliares. Le pedimos sus reflexiones sobre los modelos del Reino Unido y de los Estados Unidos.

Habiendo vivido en una urbanización multifamiliar en Boston, EE.UU., y habiendo estado involucrado en urbanizaciones Build to Rent en el Reino Unido ” ¿cuáles son las principales diferencias entre los dos modelos? ¿Hay alguna similitud?

Build to Rent tal y como lo reconocemos actualmente en el Reino Unido se parece a un segmento de mercado del modelo multifamiliar estadounidense, el edificio de trofeos del centro de la ciudad. Sin embargo, por tipo de unidad, probablemente haya más comunidades de apartamentos suburbanos de baja altura en el mercado multifamiliar de los EE.UU., que todavía no es una característica común del mercado del Reino Unido.

La mayoría de los edificios de alquiler multifamiliar de EE.UU. y la mayoría de los planes BTR del Reino Unido probablemente ofrecerán personal in situ, áreas comunes y servicios para los residentes y un modelo de negocio que sitúa al residente en el centro de la prestación de servicios como cliente.

Superficialmente, es fácil notar las diferencias en los servicios que se ofrecen a los residentes. La mayoría de las propiedades americanas cuentan con una piscina al aire libre, aunque esté en el techo de una manzana del centro de la ciudad, mientras que otras ofrecen características menos comunes, como una sala de degustación de vinos con clima controlado o un ascensor dedicado a las mascotas para llevarlas a la pista de paseos para perros de la azotea.

¿Este tipo de inversión da resultados en el balance final? Es difícil de decir, pero como antiguo residente multifamiliar observaría que a la mayoría de la gente le gusta presumir de sus comodidades, aunque son muchos menos los que las usan activamente.

Por debajo de la superficie, una diferencia mucho más grande es a nivel de mercado. BTR está todavía en su infancia y sólo una pequeña parte del sector privado de alquileres, pero el mercado multifamiliar de los Estados Unidos es maduro y está muy establecido.

Hay algunos operadores corporativos enormes con recursos profundos y fuertes equipos de gestión que operan un modelo comercial mucho más probado. Avalon Communities, por ejemplo, tiene una capitalización de mercado de 28 mil millones de dólares con una cartera de más de 85.000 unidades, suficiente para albergar a la población de Bedford. Por lo tanto, dondequiera que vaya como arrendatario, habrá una amplia elección de mercado y competencia para su negocio, lo que aumenta la calidad y la consistencia de la prestación de servicios al cliente.

El sector de BTR sigue trabajando en la mejor manera de ofrecer los más altos estándares de servicio a los residentes, mientras se asegura de que cada pie cuadrado del activo se paga y se entrega a los inversores. Todavía no tenemos un modelo de entrega de gestión totalmente resuelto, las plataformas tecnológicas todavía no están unidas y con frecuencia hay una desconexión entre el personal de primera línea y los sistemas de soporte de back office.

Estos eslabones rotos en la cadena hacen que las expectativas de los clientes que se plantean en el marketing no siempre se cumplan y los residentes tienen el poder, a través de los medios de comunicación social, de castigar a las marcas cuando éstas se afianzan.

¿Encontraremos las respuestas estudiando más de cerca el modelo estadounidense? Ciertamente hay que aprender, pero transponer las soluciones americanas directamente a nuestras diferentes normas de mercado, comerciales y culturales raramente trae consigo el éxito.

Necesitamos tiempo para desarrollar nuestro propio modelo sostenible para el Reino Unido, un modelo en el que los residentes obtengan un servicio de primera clase, los propietarios obtengan un saludable retorno de su inversión y los operadores puedan crecer y prosperar proporcionando servicios de gestión relevantes para todos.

¿Hay algo que el modelo BTR pueda aprender del modelo multifamiliar estadounidense, que se ha establecido desde hace mucho tiempo?

BTR está haciendo muchas cosas bien, pero definitivamente hay cosas que pueden ser tomadas de los EE.UU.

Mientras que todo el mundo habla de su deseo de ofrecer un gran servicio al cliente en los edificios, los puestos de trabajo in situ en el Reino Unido generalmente tienen menos responsabilidad que en los EE.UU., con un pobre acceso a la tecnología y limitadas perspectivas de progresión profesional.

Los operadores americanos piden más a su personal de primera línea y les imponen más responsabilidades en el día a día del activo. De igual manera, sin embargo, los empleados de construcción son apoyados con una mejor capacitación, buenos incentivos financieros y oportunidades significativas para la progresión y el desarrollo de la carrera profesional.

Desde el punto de vista del cliente, los proveedores multifamiliares compiten por los clientes de alquiler con un amplio arsenal de incentivos y promociones para reflejar la fuerza relativa de su producto en el área local.

Los listados en línea y la señalización en la carretera a menudo animan a los lectores a “Preguntarnos sobre nuestros especiales mensuales”. A medida que el mercado británico se vuelve cada vez más competitivo, los operadores de gestión aquí tendrán que trabajar más inteligentemente para mantener la ocupación y alcanzar las proyecciones de alquiler, mientras que los propietarios de los activos tendrán que conceder a los operadores más flexibilidad para fijar los precios de forma dinámica y hacer tratos inteligentes.

En una comunidad multifamiliar estadounidense bien administrada, los tiempos de respuesta de mantenimiento a menudo se proporcionan en el mismo día o al día siguiente. La mayoría de los edificios emplean a una persona de mantenimiento en el sitio que será entrenada para atender prácticamente cualquier requerimiento estándar.

Los aparatos son modulares y las unidades defectuosas se cambian directamente de las tiendas que se encuentran en el lugar. Los técnicos de la obra están debidamente capacitados y son capaces de arreglar todo, desde los accesorios del baño hasta las cerraduras de las puertas, por lo que es inusual que un contratista externo venga a cualquier unidad de alquiler para realizar el trabajo.

Con esta capacidad, los operadores multifamiliares pueden ofrecer a los residentes un tiempo de respuesta de mantenimiento garantizado con compensación de alquiler si no se cumplen los plazos. Las cosas van mal en todas partes, pero para el pensamiento americano, si usted paga por un servicio debe esperar que ese servicio sea entregado como se prometió o debe ser compensado financieramente, y el mercado de alquiler también funciona de esta manera más directa.

Como contraste, en UK BTR, he visto hermosas luminarias en apartamentos especificados por el arquitecto e importados directamente de Italia. Es ideal para ese aspecto distintivo de diseñador de interiores, pero no es tan bueno cuando fallan y el operador de gestión le dice al residente que hay un retraso de seis semanas en la entrega de las piezas de repuesto en el Reino Unido.

No veo a los grandes operadores americanos instalando nada que no puedan arreglar fácilmente o que se abastezcan localmente con poca antelación.

Una de las principales críticas al modelo del Reino Unido es su elevado precio ” ¿tendrá que evolucionar para ser más asequible?

Definitivamente, sí. Hay una gran variedad de opciones multifamiliares en todos los segmentos del mercado en la mayoría de las ciudades de EE.UU. que van desde torres de alta gama en el centro de la ciudad hasta comunidades de baja altura con jardines en los suburbios. Hay muchas más opciones en el mercado medio, especialmente fuera de los lugares más caros del centro de la ciudad.

Los precios más bajos de los terrenos, los métodos de construcción más rápidos y las aprobaciones de planificación más fáciles para el desarrollo residencial significan que los mercados pueden expandirse rápidamente cuando la demanda aumenta, y esto ayuda a mantener el calor fuera del aumento de los precios de los alquileres.

El alquiler es una opción de vivienda normal para muchos estadounidenses que tienen una larga historia de levantar palos y mudarse a donde están las oportunidades. De hecho, la frase “multifamiliar” probablemente refleja que es probable que usted viva junto a niños, perros y abuelos en la mayoría de las comunidades de alquiler en todo Estados Unidos, fuera de las áreas del centro de la ciudad.

¿Serán los desarrollos de BTR totalmente tecnológicos la norma en el futuro? ¿O la gente prefiere que los administradores de propiedades y los servicios de conserjería estén a su disposición?

Tengo una vista dividida en esto. Por un lado, creo que la tecnología desempeñará un papel cada vez más central en los desarrollos de BTR en el futuro, como lo hace en todos los demás aspectos de nuestras vidas.

Por otro lado, al haber visitado recientemente un edificio estadounidense de alta gama sin personal en el lugar, sentí que el edificio era desalmado y carecía de la calidez de un saludo humano. Creo que el personal in situ debe seguir desempeñando un papel importante, aunque este papel está cambiando y se centrará cada vez más en la participación del cliente y en la organización de eventos, así como en la resolución de problemas in situ con un mejor acceso a los sistemas informáticos integrados.

Mi propia opinión es que los desarrollos totalmente dirigidos por la tecnología no serán el modelo comercial ganador a medida que el mercado evolucione.

¿Qué porcentaje del PRS se mantendrá en el BTR dentro de una década?

Savills predice que el tamaño del mercado potencial para BTR a su vencimiento podría ser de unos 550.000 millones de libras esterlinas de activos y comprender alrededor de 1,7 millones de hogares. La razón es que el valor total del stock de renta existente en el Reino Unido es de alrededor de 1,5 billones de libras esterlinas y la proporción de BTR de este mercado aumentará de aproximadamente el 1% en la actualidad a alrededor del 35% en el momento de la madurez.

Basan este potencial de crecimiento en patrones históricos en el aumento de estudiantes que ahora viven en alojamientos gestionados expresamente.

Savills también señala que las investigaciones muestran que más de 120.000 hipotecas de compra para alquilar han sido rescatadas en los últimos dos años a medida que pequeños propietarios de viviendas de compra para alquilar abandonan el mercado, lo que crea un espacio para el crecimiento de BTR. Establecen algunos paralelismos con el mercado estadounidense de los últimos 12 años, donde la inversión institucional y profesional en acciones de alquiler ha aumentado y ahora representa el 47% del mercado.

¿Ofrece BTR alguna oportunidad al inversor individual, o es únicamente para el beneficio de los inversores institucionales?

BTR significa que un solo propietario opera todas las unidades del edificio, por lo que es difícil ver cómo el inversor individual puede participar en este modelo de negocio, salvo indirectamente a través de los fondos de inversión colectiva que se dirigen a este sector.

Aparte de los fondos, el apoderado más cercano es probablemente el modelo del Club de Inversión en la Propiedad, en el que los inversores individuales compran unidades en un edificio que es arrendado y gestionado colectivamente para su alquiler en nombre de todos los propietarios. Desafortunadamente, este sector tiene un pasado algo turbio en el que se prometieron altos rendimientos pero no se cumplieron, lo que dejó a algunos pequeños inversores incapaces de atender las hipotecas de compra”alquiler a partir de los rendimientos de alquiler.

Quizás mejores proveedores que entren en este espacio en el futuro sean una buena forma de que los pequeños inversores compitan y se beneficien del crecimiento del modelo BTR.

Los inversionistas individuales que compran para alquilar en edificios de apartamentos pueden encontrar que los niveles de renta y la competitividad comienzan a erosionarse por la fuerte competencia local de BTR. Esto puede ejercer presión para que los nuevos modelos de servicio del mercado tradicional se alineen más estrechamente con las crecientes expectativas de los estándares de servicio que BTR alimentará con el tiempo.

Sin embargo, con el BTR todavía representando un porcentaje tan pequeño de la demanda de viviendas de alquiler en el Reino Unido, todavía hay muchos más años de oportunidades para los pequeños inversores en propiedades tradicionales del sector privado de alquiler.