El Brexit Dominando La Agenda Política En El Reino Unido

Entonces, ¿qué significan los acontecimientos políticos en el Reino Unido en los últimos dos meses para el sector inmobiliario? ¿Y podría ser que su impacto en los flujos de inversión nacionales e internacionales sea relativamente insignificante?

Una consecuencia obvia es que ahora hay certeza – la cualidad evasiva que los inversores han pasado por alto.

Después de las elecciones, hubo un notable repunte en el mercado de oficinas de Londres, con más de 2.000 millones de libras (2 euros).3.000 millones de euros) de transacciones, en comparación con los 9.000 millones de libras esterlinas (10.500 millones de euros) de tratos durante el resto de 2019.

El gobierno del Primer Ministro Boris Johnson tiene hoy una mayoría comandante de 80 escaños en la Cámara de los Comunes, después de que el partido conservador ganara decisivamente las elecciones generales de diciembre.

Esto se exhibió en su totalidad a principios de enero. El proyecto de ley del Acuerdo de Retirada del Gobierno navegó a través de su tercera y última lectura en el parlamento, sin ningún alboroto.

Como resultado, el mismo día que se publicó esta edición de PropertyEU, el Reino Unido debía alejarse del bloque comercial del que ha sido miembro destacado durante más de 40 años.

Es sin duda un paso histórico. Pero es legítimo preguntarse si es significativo para los bienes raíces comerciales, a mediano plazo.

Una mirada al pasado político reciente proporciona algún contexto. La época de incertidumbre que desterraron las elecciones generales de diciembre, comenzó en serio en 2017.

Fue entonces cuando la ex PM Theresa May calculó mal sus opciones al llamar a elecciones generales, lo que le quitó la mayoría de edad y con ello la capacidad de “Hacer Brexit”, al aprobar el Proyecto de Ley de Retirada.

Titubeo y retraso
Los siguientes dos años y medio – hasta las elecciones generales del 12 de diciembre – estuvieron dominados por el titubeo y el retraso sobre si – o si – Brexit tendría lugar.

Sin embargo, este mismo período fue también una especie de mini edad de oro para el sector inmobiliario del Reino Unido, clasificándose entre los mejores jamás vistos en la industria.

Para las clases de activos de oficina y logística, los años 2017-18 fueron un período de rendimiento excepcional, alimentado en parte por una inundación de capital procedente de Asia.

El año pasado fue débil en comparación, ya que los volúmenes de inversión global se desplomaron en torno a un 20% hasta alcanzar los 45-50 mil millones de libras (53-59 mil millones de euros), ya que el viejo dinero asiático no fue sustituido por nuevos inversores, que se mantuvieron alejados.

Parece que la incertidumbre de Brexit puede haber sido un factor en el retraso de los resultados de 2019, pero fue sólo uno de varios, y no el principal.

Mientras tanto, los esfuerzos de la clase de activos de venta al por menor desde 2017 fueron la causa de factores alejados de la política, como el cambio de los hábitos de consumo y el auge del comercio electrónico. La incertidumbre de Brexit estaba en la parte inferior de la lista de culpables.

En general, el impacto de la incertidumbre de Brexit en la inversión inmobiliaria parece haber sido pequeño o nulo en el Reino Unido.
Dado que el sector inmobiliario ha tenido un fuerte rendimiento en ausencia de certeza en los últimos años, ¿qué impacto se puede esperar que tenga su rendimiento?

Mat Oakley, jefe del equipo de investigación de propiedades comerciales de Savills en el Reino Unido y Europa, es escéptico de que vaya a marcar la diferencia.

“El sector inmobiliario es una clase de activo global, por lo que la pregunta es si el Reino Unido es más o menos arriesgado que otro dominio global y si el rendimiento ofrecido es mejor o peor, que invertir en Oriente Medio o en Hong Kong”, dice.

“Si se comparan los rendimientos primarios con Francia y Alemania, entonces el Reino Unido se ha vuelto más barato. Además, los inversores oportunistas de EE.UU. que les gusta un poco de angustia, pueden comprarla.

“Creo que 2020 será un buen año para los bienes raíces porque creo que veremos mejoras de los inversores principales que se han mantenido alejados de la UE y los asiáticos volverán. Un poco más de dinero de estas fuentes se combinaría para ofrecer una recogida decente para el sector del Reino Unido.”

Savills espera que el volumen de negocios del Reino Unido crezca a unos 60.000 millones de libras (70.000 millones de euros) este año. Los signos de crecimiento ya están ahí, con Deka ya activo y se rumorea que Union Investment está lista para invertir en el Reino Unido este año. Un mercado británico con descuento será atractivo para los inversores que pueden estar sobreponderados en la eurozona.

“No hay trato” atrás?¿Pero qué hay de la amenaza de un “no hay trato” Brexit?

Una salida desordenada de la UE es una posibilidad debido a una cláusula del Acuerdo de Retirada, que termina el 31 de diciembre – el llamado período de transición; el tiempo para que los negociadores lleguen a un acuerdo comercial post-Brexit entre el Reino Unido y la UE. Si no lo hacen en los próximos 11 meses, entonces el Reino Unido se irá sin uno.

Joe Stokeld, asesor senior de Green Street Advisors, dijo: “La posibilidad de no llegar a un acuerdo puede seguir pesando en el sentimiento hasta cierto punto porque la línea de tiempo parece apretada. Pero creemos que la situación de Brexit ha mejorado porque el bloqueo parlamentario se ha resuelto. Para nuestros clientes, la mayor amenaza era un gobierno de extrema izquierda; eso era lo primero en sus mentes.”

No vemos que el borde del precipicio esté ahí como estaba en 2019 porque ha habido progreso en la frontera irlandesa, los derechos de los ciudadanos y el acuerdo financiero.

Puede ser que consigamos un acuerdo aproximado para la víspera de año nuevo. O podría haber mini tratos para sectores individuales.

“Creo que es importante dar un paso atrás y mirar al Reino Unido en un contexto internacional: parece más estable después de las elecciones generales y hay pocos gobiernos en la UE con grandes mayorías estables que estén a favor del crecimiento. Las políticas fiscales y monetarias deben alinearse ahora, lo que tendrá un impacto en el crecimiento.”

La perspectiva de un Brexit sin acuerdo se sitúa en torno al 20%, según Savills. Cabe señalar que el tipo de cambio entre la libra esterlina y el euro está más o menos donde estaba hace 12 meses, lo que indica que el mercado cree que el Reino Unido no es más o menos arriesgado de lo que era en los albores de 2019.

Junto con el hecho de que el sector inmobiliario ya estaba funcionando fuertemente, esta puede ser otra razón por la que esta nueva era de certeza no se suma a nada muy significativo para el sector inmobiliario del Reino Unido.

Plazo de medio año
Sin embargo, esa certeza podría estar bajo presión ahora que las conversaciones comerciales están comenzando en serio. Aunque la amenaza de un borde de acantilado sin salida ha disminuido, los próximos meses podrían traer una nueva incertidumbre en forma de nuevos plazos que surjan durante las negociaciones.

Uno de esos mini bordes de acantilado es el 30 de junio, fecha en la que debe acordarse una prórroga del período de transición, si las partes lo consideran necesario.

Sin embargo, la extensión de este período está descartada por una cláusula de guillotina en el Acuerdo de Retirada, en lo que parece ser una oferta del gobierno para inyectar impulso a las negociaciones, para honrar su voto electoral de “hacer que Brexit se haga”.

El impacto de un Brexit agrio y sin tratos, golpearía duramente a algunas clases de activos inmobiliarios.

El primero en la línea de fuego sería el comercio minorista. Los centros comerciales regionales son vulnerables porque si no se hace un trato Brexit se corre el riesgo de disminuir la confianza de los clientes en las regiones donde los operadores ya sienten la presión de los rendimientos decrecientes y la caída de los alquileres. Una caída de la libra esterlina podría tener un impacto inflacionario, exprimiendo el gasto del consumidor.

Por supuesto, también habría ganadores, si la incertidumbre regresa y se apodera del sector. Los segmentos de nicho como la atención sanitaria podrían ser atractivos, ya que están respaldados por contratos de arrendamiento a largo plazo e ingresos respaldados por el gobierno.

El alojamiento de alta calidad para estudiantes también podría beneficiarse si vuelve a surgir la incertidumbre, con unidades de alta gama populares entre los estudiantes que buscan un rendimiento de su importante inversión personal. El desarrollador Unite Group ya se ha beneficiado de esta tendencia.

“No creo que el riesgo de un Brexit duro haya desaparecido nunca”, dice Oakley. Se podría argumentar que es un poco más bajo ahora con la mayoría parlamentaria, pero sigue siendo una posibilidad eminente.

No creemos que la situación haya cambiado dramáticamente desde las elecciones generales. No hay precedente de que un país deje un bloque comercial, así que también es el caso de que un Brexit suave con un acuerdo comercial es un territorio inexplorado, como lo sería un Brexit duro.

“La política tiene muy poco efecto en los mercados inmobiliarios comerciales en general. La incertidumbre no es dramáticamente diferente de cualquier manera, porque no tenemos ni idea de cuál será la realidad de la situación.”