El CEO Andreas Muschter busca el punto entre la tradición y la modernidad

Mientras Commerz Real y su fondo insignia Hausinvest registran un flujo de transacciones sin precedentes, el CEO Andreas Muschter busca el punto dulce entre la tradición y la modernidad. En una entrevista con PropertyEU, mira hacia atrás a un “agotador” 2019 y discute los planes para el año que viene.

Andreas Muschter, el enérgico CEO de 47 años de edad de Commerz Real, el brazo de activos reales del Commerz Bank, tiene innumerables planes para el 2020. Desde la construcción de las iniciativas de sostenibilidad de la empresa, hasta la consolidación de sus unidades digitales, también está el pequeño problema de supervisar el continuo crecimiento de un fondo inmobiliario de gran éxito que se ha convertido prácticamente en un nombre familiar.

El emblemático fondo Hausinvest de Commerz Real se acerca a su 48th cumpleaños este año, pero sería justo decir que todavía hay vida en el perro viejo. El fondo inmobiliario de capital variable registró su año más adquisitivo en 2019, comprando casi 5.000 millones de euros de activos e intercambiando en torno a 7.000 millones de euros de transacciones para alcanzar un volumen total de 16.000 millones de euros (2018: 14.000 millones de euros).

Dejando en el polvo las transacciones de 2018 por un total de 2.800 millones de euros, Hausinvest pudo capitalizar los “acontecimientos únicos”, según Muschter, para impulsar algunas de las adquisiciones más envidiables del sector. Entre ellas se incluye la compra de la cartera de Millennium, que comprende 49 propiedades principales en lugares de primera categoría de Alemania por unos 2.700 millones de euros; el acuerdo para el campus de oficinas Tucherpark en Munich (1.100 millones de euros), y la participación en 10 grandes almacenes Kaufhof en toda Alemania (412 millones de euros).

Millennium milestone

“La cartera de Millennium es la cartera más significativa con la que me he encontrado en mi carrera”, dijo Muschter. Pero fue hace unos 40 años. Este tipo de activos se venden no porque sus dueños estén montando el ciclo de la propiedad – son simplemente eventos únicos.” Con 26 oficinas, 14 propiedades residenciales y nueve activos comerciales – y una superficie total alquilable de más de 352.000 m2 en 10 localidades del centro de la ciudad – Commerz Real venció a la dura competencia para cerrar el trato con el brazo alemán de la aseguradora italiana Generali en septiembre. A pesar de su tamaño y diversidad, Muschter dijo que era poco probable que se produjera una venta masiva de activos no fundamentales.

“Se nos acercan constantemente personas que quieren comprar activos individuales de la cartera, por lo que la tentación está ahí para bloquear algunas ventas. Hay algunos activos no fundamentales que no necesitamos poseer en el futuro, y nos desharemos de algunos de ellos antes de involucrarnos demasiado. El otro aspecto es que conseguimos aumentar el apalancamiento de Hausinvest a cerca del 15% el año pasado, gracias a una mayor relación deuda/capital, y así asegurar los beneficios del nivel históricamente bajo de los tipos de interés del fondo a largo plazo”, añadió Muschter. Podríamos llegar hasta el 30%, pero nos sentiríamos cómodos con el 25%. Eso significa que tenemos al menos otro 10% para ir. El punto de la deuda relativamente barata es que la gastas, no la dejas en cuentas bancarias.

“Además, si tienes un fondo que ha existido por 48 años, nunca ha perdido un centavo y tiene una cartera principal con 16 mil millones de euros de activos, obtienes las mejores condiciones de financiación.”

En el bosque
Hausinvest volvió a los titulares semanas después del acuerdo Millennium al cerrar la adquisición del barrio de uso mixto Tucherpark en Munich por 1.100 millones de euros. Actualmente conocido como el

HVB campus, que comprende 148.000 m2 de espacio a través de 10 edificios catalogados en el centro de la ciudad, el vendedor fue HypoVereinsbank (HVB), una subsidiaria del grupo bancario global UniCredit.

HVB ocupa una de las siete oficinas de la cartera, que comprenden un total de 99.000 m2. La finca también incluye un Hotel Hilton de 5 estrellas con 484 habitaciones en 36.000 m2, un centro de datos de 10.800 m2 y un complejo deportivo de unos 2.300 m2.

El parque Tucherpark, arbolado a orillas del río, que lleva el nombre de un antiguo portavoz de la junta del HVB, fue construido a finales de los años sesenta por el HVB como un campus empresarial no convencional en los terrenos de un molino abandonado. Listado como un conjunto histórico, las fuentes sugieren que los intentos más recientes de UniCredit de vender el sitio se estancaron en parte debido a que los compradores desconfían de su estatus de protección.
HVB y Hilton son los únicos inquilinos en activo en la cartera, y el primero planea quedarse durante cinco años, según fuentes de los medios de comunicación. Depende de cómo se desarrollen sus planes en los próximos años”, dijo Muschter.

El socio de Commerz Real en el acuerdo fue el grupo de inversión global Hines, aunque Muschter subrayó que la propiedad de Commerz Real está “cerca del 100%”. Hemos creado una empresa conjunta con Hines para buscar futuras oportunidades de desarrollo en el sitio”, explicó.

La transformación potencial del parque – en 15 hectáreas de terreno de primera en el centro – depende ahora del apetito de cambio de las autoridades locales. Muschter sugirió que Commerz Real tomará un enfoque “suave, suave” a corto plazo.

“Calculamos el trato en base al flujo de caja existente, así que cualquier otra cosa que surja será la guinda del pastel”, dijo. El HypoVereinsbank se quedará por unos años más, lo que nos dará tiempo para sentarnos a discutir con las autoridades locales. El plan de zonificación actual permite la renovación y el mantenimiento de su huella actual. Nos gustaría explorar el desarrollo residencial del sitio. Ya hay un edificio residencial en Tucherpark, aunque no forma parte de la cartera que adquirimos.”

La mayoría de los edificios han sido renovados desde 2018, dando a Commerz Real un poco más de tiempo para disfrutar de los ingresos de sus oficinas mientras la reurbanización habla de progreso.

Trato de Kaufhof
HausInvest continuó su racha ganadora cerrando otro trato más o menos al mismo tiempo que Tucherpark – asegurando el 20% de los 10 activos de los grandes almacenes Kaufhof en toda Alemania del grupo austriaco Signa.

Aunque esto parece un trato muy diferente, Muschter dijo que encajaba con el apetito del fondo por adquirir proyectos con potencial, y luego evaluarlos individualmente.

“Al igual que la cartera de Millennium, estamos asegurando propiedades en ubicaciones privilegiadas a un precio atractivo para Hausinvest que normalmente no estarían disponibles”, dijo Muschter. Este es otro gran trato para nuestros inversores. Conocemos bastante bien a los socios de JV y nuestro objetivo es crear valor sobre una base de activo por activo. Por un lado, es un acuerdo de flujo de caja, y por otro, una oportunidad de valor añadido a través de una cartera muy fuerte.”

Todas las tiendas están ubicadas en calles principales y en lugares privilegiados en Berlín, Düsseldorf (2), Colonia, Munich, Stuttgart, Bonn, Hannover, Frankfurt y Mannheim. Están totalmente arrendados a la Galería Kaufhof, con un plazo medio de arrendamiento residual de más de 16 años.

La asociación entre Signa y Commerz Real tiene previsto “mantener y aumentar” el valor de los activos, con una idea ya en marcha, por ejemplo, la construcción de una torre de 130 metros de altura y 33 pisos en Alexanderplatz, en Berlín, junto a la tienda Kaufhof existente.

Muschter dijo: “Estamos convencidos de la estrategia de la Galería Karstadt Kaufhof y sabemos que el operador tiene fuertes planes de creación de valor en el lado minorista. Pero ambos vemos también un enorme potencial más allá de eso.

“Si miras las localizaciones, puedes pensar en explotar su potencial para añadir logística, oficinas e incluso residencial. Los que tienen plazas de aparcamiento pueden ser utilizados para compartir el coche, hacer clic y recoger u otras iniciativas híbridas. Creemos que los clientes siempre estarán mezclando las compras fuera de línea con las compras en línea, creemos en la venta al por menor física, y creemos que su futuro consiste en crear oportunidades”

Buscando la innovación

Si bien fueron las mega operaciones de Hausinvest las que acapararon los titulares en 2019, surgieron muchas otras señales de las ambiciones y la agilidad del fondo. El fondo volvió al mercado de oficinas de Finlandia después de casi 10 años, y entintó un contrato de oficina de 132 millones de euros en España después de un paréntesis de 14 años. También fue el año en que Hausinvest dio a conocer sus planes para pasar a la inversión residencial de manera significativa, apuntando a un gasto de 2.000 millones de euros en los próximos cinco años, en asociación con Wertgrund Immobilien.

“Hicimos algunos residenciales en el pasado – en particular en Frankfurt y Berlín. Pero siempre estuvimos convencidos de que no teníamos suficiente experiencia residencial para entrar realmente en el mercado y elegir los activos adecuados. Estuvimos buscando un compañero durante mucho tiempo”, confirmó Muschter.

“Wertgrund ha demostrado ser una pareja perfecta. Comparten los ideales y objetivos correctos, en cuanto a cuestiones de equilibrio con la vivienda social, la sostenibilidad, la conectividad, etc. Esa asociación ya ha generado más de 200 millones de euros de tratos este año. También recogimos unos 600 millones de euros de propiedades residenciales con la Cartera del Milenio.”

En cuanto a la expansión territorial de Hausinvest, Muschter dijo que el momento había vuelto a ser el adecuado. Finlandia no tiene un mercado enorme y líquido, pero tuvimos una oportunidad allí con un socio de JV con el que hemos estado estrechamente vinculados durante algún tiempo. Hemos invertido en España en el pasado, entendemos el país, y el potencial de Europa. Barcelona es una de las ciudades más impresionantes de Europa, dinámica y en continuo crecimiento.

Mayor diversificación

Tal vez impulsada por el éxito del retorno a la vivienda, Muschter confirmó que es probable que otra clase de activo popular, la logística, vuelva a estar en la lista de compras en 2020, aunque con criterios muy definidos.

La logística hoy en día es vista como una forma de remediar las inversiones inmobiliarias al por menor – equilibrando las pérdidas fuera de línea con las transacciones en línea. Pero siempre tuvimos la sensación de que había que moverse con un poco de cuidado con la logística, alejándose de los lugares en los que eres esencialmente reemplazable. Creo que la logística urbana tiene un fuerte fundamento, especialmente si ves cómo la gente se mueve cada vez más del campo a las ciudades. Estamos viendo ciudades con un futuro dinámico, universidades en crecimiento. Como se ha mencionado, la cartera de Kaufhof también tiene mucho potencial en esta área. Kaufhof tiene una gran estrategia de logística, un excelente acceso por la calle, enormes salas de almacenamiento. Creemos que es perfecto para la gestión logística del centro de la ciudad.

Recogiendo otras tendencias clave, el negocio institucional de Commerz Real hizo importantes avances en los segmentos de hoteles, vida inteligente e infraestructuras en 2019, así como en el sector de las energías renovables. Su volumen de nuevos negocios de 1.200 millones de euros fue alrededor del triple del año anterior, lo que permitió la expansión a nueve fondos para inversores profesionales y semiprofesionales.

Muschter dijo que seguía entusiasmado con el continuo surgimiento de la escena de la inversión hotelera. “En 2014, nos hicimos cargo del equipo de hospitalidad de EuroHypo, y me gusta decir que tenemos el mejor equipo de hospitalidad de Alemania, ¡si no de Europa!” bromeó.

Vendimos el Hotel de Roma en Berlín el año pasado y ahora dos hoteles en Munich por un precio muy atractivo. Financiamos un nuevo desarrollo de proyecto y tenemos una cartera de hospitalidad muy buena y muy atractiva por un valor cercano a los 1.500 millones de euros en este momento. A menudo hacemos transacciones fuera del mercado; los operadores se acercan a nosotros y les gusta trabajar con nosotros. Esa es una de nuestras historias de éxito.

Digital y sostenibilidad

Commerz Real compró acciones en tres fintechs y proptechs en 2019, a saber, Bergfürst, Arabesque S-Ray y Share Your Space. Con una participación del 24,9% en la plataforma de inversión colectiva Bergfürst, Muschter dijo que veía el negocio como una adición a las capacidades “multicanal” de la empresa. Todavía habrá nuestros socios analógicos, como los bancos, pero se necesita un canal digital, para los usuarios que deciden por sí mismos cómo quieren invertir su dinero. Estamos convencidos de que el multicanal es el futuro”, explicó.

La inversión en el proveedor de datos de sostenibilidad Arabesque S-Ray, por otro lado, “aprovecha el hecho de que la sostenibilidad es la mega tendencia del futuro”. Muschter añadió: “Tenemos que asegurarnos de que obtenemos transparencia en nuestros activos y luego hacer una evaluación comparativa, para que nuestros usuarios puedan evaluar si están cumpliendo con las expectativas de sus interesados”

De manera similar, el mandato flexible de la oficina de Share Your Space aborda las cuestiones de sostenibilidad en torno a las huellas de la propiedad. Es otra empresa que está muy cerca de nuestros retos, en la que seguiríamos haciendo participaciones estratégicas, confirmó. La sostenibilidad sigue siendo un desafío clave para nosotros en 2020. Se aplica a nuestros proyectos, nuestra gente y nuestras empresas. Nos centraremos en esto durante la próxima década, y probablemente para siempre.

El otro eslogan para el 2020 es “deja de empezar, empieza a terminar, añadió Muschter. El año pasado fue el más agotador por muchas razones. Una fue obviamente la enorme cantidad de transacciones, pero también la digitalización y la sostenibilidad añadieron mucho trabajo. Queremos centrarnos en la consolidación este año, para asegurarnos de que todo lo que empezamos sigue siendo tan emocionante como pensamos a primera vista. Y en enero, ya hemos empezado a trabajar.

Gestor experimentado con ganas de buscar nuevos límites

El Dr. Andreas Muschter es el CEO de Commerz Real AG desde enero de 2013, con responsabilidades específicas en todos los temas inmobiliarios, y en la transformación de la empresa en un gestor de activos digitales sostenibles. Se convirtió en miembro de la junta directiva en diciembre de 2009, cuando fue nombrado director financiero. Antes de esto Muschter, que tiene un doctorado en derecho, dirigió las actividades de fusiones y adquisiciones del Commerzbank Group.

También es miembro de la junta de supervisión de Bergfürst y del consejo asesor de Share Your Space. Es miembro de varias federaciones industriales, entre ellas el comité ejecutivo de la ZIA (Federación Alemana de la Propiedad), ICG (Gobierno Corporativo en la Iniciativa del Sector de la Propiedad Alemana), el comité ejecutivo de ULI (Instituto del Suelo Urbano) y el consejo asesor de Quo Vadis, además de formar parte de los consejos de administración de varios organismos culturales y sociales.

La historia de Hausinvest

Después de 47 años en el mercado, Hausinvest ha atraído a más de 800.000 inversores en casi cinco décadas, logrando un rendimiento neto del 2,5% en promedio. Actualmente posee 127 propiedades con unos 3.000 inquilinos.

Establecida en abril de 1972 con un enfoque en las propiedades alemanas, Hausinvest sobrevivió a las crisis petroleras de su primera década con un rendimiento estable, emergiendo en 1983 -después de tres años de severa recesión- con el mejor resultado de ventas desde que el fondo fue lanzado. Las entradas netas de alrededor de 85 millones de euros – en comparación con los 13 millones de euros del año anterior – abrieron nuevas oportunidades de inversión, y permitieron a los gestores de fondos soñar en grande.

Hausinvest amplió sus horizontes geográficos por primera vez en 1995, dirigiéndose, como era de esperar, al boyante mercado de Londres. La propiedad de la oficina de Milton & Shire House en el norte de Londres le dio un gusto por el comercio de ultramar, y le siguieron las adquisiciones en los Países Bajos, Francia, Italia, Suecia, Austria, Portugal, Bélgica y España.

A finales del milenio, había alcanzado un volumen de fondos de 5.100 millones de euros – diez mil millones de marcos alemanes. Tras el cambio al euro y la crisis financiera de 2007-2010, sus 11.000 millones de euros de participaciones diversificadas lo convirtieron en uno de los mayores fondos inmobiliarios de capital variable de Europa en una época en la que otros fondos estaban fallando.

En los últimos 10 años el fondo se ha expandido aún más, encontrando sus pies en la búsqueda de algunos de los mayores negocios de la industria. La adquisición de las Torres HighLight de Munich en 2016 por 500 millones de euros marcó un nuevo récord de transacciones individuales para el fondo.

Unos 7.100 millones de euros de transacciones en 2019 han llevado el total del fondo a casi 16.000 millones de euros, y los gestores del fondo han logrado añadir 3.000 millones de euros netos de activos en los últimos 24 meses.

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