El CMBS europeo y la cara comercial del Real Estate Europeo

“El entorno de bajos tipos de interés en Europa muestra pocos indicios de que vaya a disminuir a corto plazo y los rendimientos negativos de la deuda soberana europea han dado lugar a unos valores inmobiliarios récord”, dijo Stephen Hughes, analista de AVP en Moody”s. La amenaza de recesión en muchos países de Europa Occidental, en medio de un mayor riesgo político, está contribuyendo a evitar que la relación préstamo-valor alcance los niveles de 2006-7.”

Es probable que las nuevas operaciones tengan una relación préstamo-valor en el rango del 60-65%, con el creciente uso de más deuda mezzanine, lo que elevará los niveles generales de apalancamiento. Aún así, muchos de estos préstamos probablemente estarán altamente apalancados cuando se utilicen valores que hagan referencia a rendimientos históricos a largo plazo. Las operaciones estarán cada vez más expuestas a préstamos respaldados por tipos de inmuebles especializados (los que no se utilizan para oficinas, logística o comercio minorista). Estos incorporarán una serie de características más fuertes para mitigar su riesgo en medio de un uso alternativo limitado.

Habrá un mayor crecimiento en el sector del comercio electrónico, a expensas de la demanda de tiendas, centros comerciales y almacenes minoristas. Este cambio estructural continuará en toda Europa en
2020, dejando a muchos pueblos y ciudades con un exceso de oferta de propiedades comerciales. Los activos industriales han sido un refugio seguro para los inversores en los últimos años y se prevé que lo hagan bien en 2020.

Los factores medioambientales influirán en un mayor número de inversores en 2020, ya que los mandatos más estrictos les impiden invertir en activos que no cumplan determinados criterios medioambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG). Moody”s espera que los grandes inquilinos corporativos exijan que sus oficinas actuales o futuras cumplan con los más altos estándares de calidad de la etiqueta verde. Es probable que los arrendadores gasten más en la adaptación de las oficinas más antiguas a normas medioambientales y de eficiencia energética más estrictas, de modo que puedan comercializarse al mayor número posible de inquilinos.

“Las normas de suscripción seguirán siendo generalmente prudentes, pero se están volviendo más laxas en ciertos segmentos del mercado de RMBS y ABS, lo que da lugar a la aparición de bolsas de riesgo crediticio”, dijo Lisa Macedo, vicepresidenta y analista senior de Moody”s. Y a medida que el ciclo crediticio entre en sus últimas fases, los altos niveles de endeudamiento de los consumidores, el creciente apalancamiento de las empresas y el futuro debilitamiento de los indicadores macroeconómicos comenzarán a pesar negativamente sobre el rendimiento de la titulización.