El desarrollo industrial y las ventas de la Florida Central se disparan

La consultora inmobiliaria Newmark Knight Frank informa esta semana que el mercado industrial de la Florida Central experimentó un modesto crecimiento de la demanda con más de 325.000 pies cuadrados de absorción neta positiva registrados en el primer trimestre de 2020.

El segmento de almacenamiento/distribución representó más del 70% del espacio absorbido de la región, mientras que el espacio industrial general le siguió con 145.000 pies cuadrados de absorción.

El sector de I+D/flex luchó con más de 48.000 pies cuadrados de espacio devuelto al mercado. El desarrollo alcanzó niveles récord nunca vistos en la historia de la región con aproximadamente 7,7 millones de pies cuadrados de nuevo inventario en construcción al cierre del trimestre, aumentando casi 3,0 millones de pies cuadrados con respecto al último trimestre.

La sólida finalización de nuevos inventarios durante el año pasado hizo que la tasa general subiera 110 puntos básicos con respecto a la de hace un año, para establecerse en el 5,4%. Los alquileres promedio de venta se mantuvieron en el nivel del trimestre anterior pero bajaron ligeramente desde el récord de 6,24$/SF registrado en esta época el año pasado.

Newmark Knight Frank informa además que el espacio de almacenamiento/distribución experimentó un crecimiento de 0,07$/SF desde los 6,30$/SF de hace un año, mientras que la industria general vio un aumento de 0,08$/SF desde los 5,59$/SF y R&D/flex cayó desde los 9,14$/SF con un descenso de 0,39$/SF desde hace un año. Aunque los efectos de la desaceleración económica como resultado de la pandemia mundial de COVID-19 no han salido a la superficie todavía, el mercado podría ver un cambio en la segunda mitad de 2020.

Demanda de arrendamiento y ventas de inversiones

Según Newmark Knight Frank, hubo 270 contratos de arrendamiento que totalizaron 3,0 millones de pies cuadrados en el primer trimestre de 2020, un ligero aumento desde los 2,8 millones de pies cuadrados de hace un año. El espacio de almacenamiento/distribución lideró con más de 2,6 millones de pies cuadrados, seguido por la industria general con 351.000 pies cuadrados de actividad de arrendamiento.

Esto contrastaba fuertemente con los 45.000 pies cuadrados de acuerdos de I+D/flex. La industria minorista/mayorista comprendió la mayor parte de los contratos de arrendamiento de tamaño medio y grande en el primer trimestre, con 408.000 pies cuadrados, mientras que las empresas de suministros para viviendas y edificios siguieron con 400.000 pies cuadrados. El sector de la logística y la distribución completó los tres primeros con 102.000 pies cuadrados.

La actividad de venta se duplicó con creces desde esta época el año pasado, ya que 13 transacciones de más de 1,7 millones de pies cuadrados se vendieron por un total de 149,8 millones de dólares a principios de 2020. El aumento de propiedades que cambiaron de manos se tradujo en un aumento de los precios de venta, ya que el precio promedio aumentó de 64$/SF a 88$/SF. Los edificios de almacenamiento/distribución lideraron la actividad de ventas, con 1.5 millones de pies cuadrados cambiando de manos. La actividad de ventas podría estancarse a medida que se afianzan los impactos del brote pandémico de COVID-19.

Mercados de Tampa y San Petersburgo

El mercado de Tampa/San Petersburgo vio cómo la demanda superaba a la oferta con aproximadamente 319.000 pies cuadrados de absorción neta positiva, reduciendo la vacante en 10 puntos básicos con respecto al trimestre anterior para establecerse en el 5,4%.

El espacio de almacenamiento/distribución representó más del 94,0% del espacio absorbido, mientras que el segmento industrial general vio más de un equilibrio con sólo 20.000 pies cuadrados de absorción. Cuatro edificios de más de 404.000 pies cuadrados se completaron durante el trimestre, a medida que la actividad de construcción aumentó con más de 4,7 millones de pies cuadrados en marcha al cierre del primer trimestre de 2020.

Esto fue un aumento de 2,7 millones de pies cuadrados desde el trimestre anterior, ya que el mercado tomó el lugar número uno para el desarrollo industrial en toda Florida. Más del 48% del nuevo espacio proyectado para entrar en línea ha sido hablado, lo que debería obstaculizar el aumento significativo de vacantes en el desarrollo que se está llevando a cabo. Tres nuevos proyectos que suman más de 2 millones de pies cuadrados de esta actividad incluyen el centro de distribución de Amazon de 1,1 millones de pies cuadrados en el condado de Polk y dos instalaciones de 500.000 pies cuadrados en el Centro de Distribución de County Line y Lakeside Logistics Park en el submercado de East Hillsborough/Plant City.

El promedio general de solicitudes registró pequeñas disminuciones con respecto al trimestre anterior, ya que el espacio disponible de menor nivel impactó más que el nuevo inventario industrial. Esto, sumado a que los propietarios no aprovecharon el crecimiento de la demanda en el pasado y las condiciones restrictivas del mercado, contribuyó a que el promedio ponderado general de la tasa de alquiler disponible disminuyera ligeramente con respecto a los 5,85 dólares por apartamento del último trimestre. Es posible que se produzcan pequeñas fluctuaciones en las tasas de solicitud durante los próximos 12 meses, ya que los impactos esperados de las condiciones económicas actuales podrían desalentar a los propietarios de aumentar las rentas de solicitud.

La actividad de arrendamiento en el primer trimestre de 2020 experimentó una mejora significativa con respecto a los trimestres anteriores, ya que se registraron 152 transacciones de más de 1,8 millones de pies cuadrados. Esto fue un aumento de 700.000 pies cuadrados desde hace un año. El espacio de almacenamiento/distribución dominó con 1,6 millones de pies cuadrados, mientras que los otros dos segmentos se quedaron atrás combinando bruscamente por 240.000 pies cuadrados. El segmento de venta al por menor y al por mayor representaba 361.000 pies cuadrados de contratos de arrendamiento de tamaño medio a grande en el mercado, mientras que las empresas de suministros para viviendas y edificios iban a la zaga con sólo dos contratos de tamaño medio que totalizaban 80.000 pies cuadrados arrendados.

Hubo ocho ventas que totalizaban 626.000 pies cuadrados, por un valor combinado de 54,9 millones de dólares. Esto fue una mejora de los 220.000 pies cuadrados que se vendieron por 18,3 millones de dólares en la misma época del año pasado. El precio de venta promedio aumentó a 87 dólares por pies cuadrados desde los 66 dólares por pies cuadrados registrados hace un año. Los propietarios han seguido manteniendo las propiedades de primera clase, con la intención de venderlas al mejor precio. En los últimos trimestres, esto ha creado una escasez de grandes propiedades industriales en el mercado, mientras que la demanda de inversiones medianas de nivel inferior ha aumentado. El reciente cambio en las condiciones económicas nacionales como resultado del brote de COVID-19 probablemente afectará a las ventas de inversiones.

El mercado de Orlando

Newmark Knight Frank afirma además que la vacante industrial de 0rlando aumentó con respecto al trimestre anterior y experimentó el mayor incremento anual de Florida, subiendo 180 puntos básicos con respecto a hace un año para establecerse en 5.5% al cierre del primer trimestre de 2020.

Hubo un mayor equilibrio entre la demanda y la oferta, ya que la absorción neta totalizó más de 6.500 pies cuadrados. Esto aumentó después de dos trimestres consecutivos de modestas correcciones que totalizaron más de 1,2 millones de pies cuadrados de oferta devuelta al mercado en la segunda mitad de 2019. Cinco nuevos edificios con un total de 590.000 pies cuadrados contribuyeron al aumento de vacantes del último trimestre, ya que los promotores industriales no se dejaron intimidar por los proyectos que salían de la tierra, con 13 edificios con un total de más de 2,9 millones de pies cuadrados en construcción durante el trimestre.

Más del 40% del espacio fue pre-arrendado, suavizando el impacto de vacantes cuando los proyectos se entregan. El promedio de solicitudes aumentó ligeramente con respecto al trimestre anterior, pero disminuyó ligeramente con respecto a hace un año. Esto se debió a una combinación de factores, incluyendo el hecho de que los propietarios mantuvieran el nivel de petición de alquileres, junto con el hecho de que se alquilara un nuevo inventario industrial, ya que el espacio secundario disponible de nivel inferior tuvo un efecto mayor en las tasas medias. El promedio registrado disminuyó en $0.18/SF a $6.81/SF desde esta época el año pasado, ya que los promedios de almacenamiento/distribución bajaron $0.08/SF de $5.68/SF hace un año. Después de varios trimestres de crecimiento, las rentas industriales han comenzado a nivelarse y es poco probable que pasen de la marca de 7,00 $/SF. El debilitamiento de la demanda, el aumento de las vacantes por la finalización de los proyectos y la incertidumbre en las condiciones económicas futuras podrían evitar que los propietarios aumenten la demanda de alquileres.

La actividad de arrendamiento en el primer trimestre de 2020 cayó con respecto a los trimestres anteriores, ya que se registraron 118 transacciones por un total de más de 1,2 millones de pies cuadrados. Esta cifra es inferior a los 2,1 millones de pies cuadrados de transacciones registradas hace un año. El espacio de almacenamiento/distribución para un total de más de 1,0 millones de pies cuadrados, seguido por la industria general con 131.000 pies cuadrados de actividad de arrendamiento. También se realizaron seis transacciones que sumaron 26.000 pies cuadrados de tratos de I+D/flex, una caída significativa con respecto a la actividad del trimestre anterior.

La mayor parte de la actividad se produjo en forma de renovaciones y reubicaciones laterales, mientras que sólo se realizaron siete transacciones de arrendamiento de tamaño medio a grande superiores a 20.000 pies cuadrados, que totalizaron más de 440.000 pies cuadrados durante el primer trimestre. Las empresas de suministros para viviendas y edificios dominaron la actividad, con un total de 312.000 pies cuadrados, mientras que el sector de logística y distribución siguió con 102.000 pies cuadrados de tratos realizados. El segmento minorista/mayorista cayó en tercer lugar con 47.000 pies cuadrados arrendados.

Cinco ventas de inversión que totalizan más de 1,0 millones de pies cuadrados y están valoradas en 95,5 millones de dólares ocurrieron durante el primer trimestre de 2020. Esto fue más del doble de los 462.000 pies cuadrados que se vendieron por 28,9 millones de dólares en la misma época del año pasado. La venta de la instalación de distribución de CVS, un edificio de 713.500 pies cuadrados en el submercado del SW del Condado de Orange, contribuyó a esta mejora. El precio promedio por pie cuadrado también subió de $63/SF hace un año a $88/SF, concluye Newmark Knight Frank.