El Fundador De Corestate Cuenta su Nueva Aventura

Ralph Winter, el empresario esbelto y de aspecto saludable que rara vez lleva corbata, ha mantenido la misma imagen durante más de una década.

La primera vez que este reportero lo entrevistó fue en 2006. Había dejado la empresa de capital privado estadounidense Cerberus Capital Management después de liderar transacciones inmobiliarias por valor de varios miles de millones de euros, principalmente en el sector residencial alemán. A continuación, creó una empresa llamada Corestate Capital desde su base en Zug, Suiza, que desde entonces ha crecido hasta convertirse en una de las mayores gestoras de inversiones inmobiliarias de Europa con 26.000 millones de euros de AUM. Winter sigue siendo el mayor accionista individual de la empresa que salió a bolsa en la Bolsa de Frankfurt el 4 de octubre de 2016.

Pero 13 años después de haber fundado Corestate, ahora vive en Miami, Florida, desde donde controla las actividades de inversión de su oficina familiar, W5 Group. W5 llegó a los titulares en octubre cuando anunció la expansión de su cartera de “Innovative Living” con la inyección de 500 millones de dólares (452 millones de euros) en capital y la subsiguiente inversión de más de 500 camas en Washington, D.C.

La expansión en Estados Unidos y AsiaEs evidente que el gusanillo empresarial del invierno no ha desaparecido. En Europa, con Corestate, fue uno de los primeros en mudarse a una vivienda estudiantil. En los Estados Unidos ha pasado meses y meses investigando el mercado. El resultado es que W5 está profundamente interesada en los conceptos innovadores de vida, incluyendo la micro-vida, la co-vida y la hospitalidad de la próxima generación.

El año pasado, W5 tomó la propiedad minoritaria de un operador co-viviente alemán llamado Quarters, que está en una campaña de expansión de 300 millones de dólares a través de los EE.UU.. En los próximos tres años, Medici Living Group, la empresa matriz de Quarters, planea desarrollar 1.300 unidades de convivencia en todo el país. En conjunto con la empresa conjunta Medici Living Group, W5 Group dijo en septiembre que compró una participación mayoritaria en The Highline at Union Market, un proyecto de uso mixto de 29.000 m2 (315.000 pies cuadrados) en Washington, DC, donde un tercio de las unidades residenciales serán apartamentos co-vivientes de los barrios.

Pronto surge de la conversación que el invierno no sólo está apuntando a las ciudades de entrada de los Estados Unidos. Sus aspiraciones son ilimitadas. Quiere construir una cartera en Asia, donde ha pasado un tiempo recientemente, así como en Europa.

El empresario alemán no es ajeno a los mercados internacionales, lo que le da confianza para ejecutar. En México, W5 tomó una participación del 50% en un desarrollo de 32 hectáreas llamado Lagunas de Mayakoba con 1.864 villas y condominios. W5 vendió la participación en junio de 2016, en un momento en que los ingresos por ventas se proyectaron en 320 millones de dólares. Ubicado en el Caribe Mexicano, el desarrollo está terminado ahora con villas a la venta desde $2.9 mln.

El invierno está prosperando en el sol. No hay mucho de qué quejarse”, bromea. Tienen las dos partes aquí – una es la parte de la playa y la otra es el centro. Hay mucha gente que viene aquí desde Europa, a la que le gusta el estilo de vida y el clima diferentes. Además, la economía es genial. El centro de Miami está en auge. Aquí hay mucho crecimiento”.

Winter y sus familiares vivieron en Suiza durante un total de 11 años. Hacia el final, pasaba de octubre a marzo en Florida. Durante tres años, él y su familia dividieron su tiempo así antes de optar por una mudanza permanente. Los hijos de Winter van a la escuela en Miami – aunque su hijo mayor está en Londres, recién graduado de la universidad.
Winter ha mantenido su oficina W5 en Suiza y también mantiene una oficina en Nueva York donde se encuentra el jefe de bienes raíces de W5.

Clima favorableNo sólo el clima es bueno en Miami en comparación con Nueva York, sino también el clima fiscal. Sin embargo, para Winter -que una vez trabajó en Nueva York al principio de su carrera- la Gran Manzana es donde la mayoría de las grandes firmas de inversión residen junto con la reserva de talentos, de ahí la oficina de W5 en Manhattan.

Al referirse a la W5 y a las oportunidades de convivir, dice: “He tenido tiempo de mirar con detalle los bienes inmuebles aquí en los Estados Unidos y cómo se comparan con Europa” Además de todos los diferentes conceptos, también están los matices de las estructuras de financiación – en una palabra, el mercado estadounidense es “desafiante”, señala.

Pero el fundador de Corestate no se ha dejado intimidar. Cuando vine aquí, estaba buscando algún concepto de nicho. En el pasado fui bastante activo en la vida estudiantil. El alojamiento para estudiantes ha revolucionado el mercado de alquileres para estudiantes en los últimos 15 años. Luego miré a la convivencia y sentí que esto tenía el potencial de tener el mismo impacto que el alojamiento de estudiantes”.

“Sentí que esta es una clase de activos que no es exactamente desconocida debido a la información sobre ella. Pero lo he investigado profundamente y creo que lo que ocurrió con el alojamiento de estudiantes durante 15 años ocurrirá con la convivencia en un plazo mucho más corto.

“Incluso aquellos que ganan buen dinero en Nueva York, por ejemplo, tienen dificultades para comprar un apartamento de una cama o un estudio en Manhattan. El estudio promedio en Manhattan es de 3.300 dólares al mes. Mucha gente está compartiendo apartamentos para compartir los costos. Es un gran problema no sólo en los EE.UU. sino también en Europa y Asia”.

Extensa investigación de campo Winter evaluó dónde creía que podría obtener rendimientos superiores a los previstos pero minimizando los riesgos de la propiedad residencial. Sus pilares son la asequibilidad, la comunidad, la flexibilidad, el diseño y la tecnología. La asequibilidad, explica, implica propiedades más pequeñas, micro-vivienda y ubicación. En cuanto al aspecto comunitario, dice que encuentra todo el asunto muy interesante. Como parte de su investigación, Winter entró en muchos edificios de apartamentos, incluyendo tanto los de lujo como los asequibles. Pero observó que la gente simplemente no conoce a sus vecinos. El factor de soledad de una persona de 25 años hoy en día es tres veces mayor que el de una persona de 65 años. La clave en este mundo de la conectividad digital es la comunidad física. Esto es lo que hacen los operadores co-vivientes. Tienen gestores comunitarios sobre el terreno y hay espacios de vida compartidos. Pueden sentarse junto a su compañero de cuarto con el que fueron emparejados a través de un enfoque tecnológico y compartir algunos momentos. Si lo desean, pueden utilizar las instalaciones más grandes del edificio que están totalmente programadas”.

Una mano de obra joven mucho más inclinada a viajar y a ser móvil significa que hay una demanda para que la gente cambie, por ejemplo, de Berlín a Los Ángeles o San Francisco y que siempre tenga el mismo edificio programado. Son como miembros de un club. También son clientes o consumidores. En los viejos tiempos, nunca lo pensamos así. Se trataba de maximizar el alquiler.

Los dinámicos estilos de vida actuales también implican que los arrendamientos tienen que ser flexibles y a corto plazo. El estilo de vida contemporáneo implica cambiar de trabajo con mayor frecuencia, una especie de vida nómada”, dice Winter. Las propiedades de co-vivienda vienen completamente amuebladas, por lo que sólo se necesita una bolsa o un estuche y empezar a vivir allí de inmediato. Pero él cree que un diseño acogedor está más en sintonía con la vida comunitaria que muchas propiedades que ha visto. En el frente tecnológico, hay numerosas aplicaciones y programas de software para mejorar la experiencia de convivencia, incluyendo la búsqueda de compañeros de habitación.

Tomando todos estos elementos de su investigación, Winter sabía cómo quería armar su cartera de bienes personales. El Highline en Washington, DC, está ubicado en el prometedor vecindario de Union Market. Este edificio pionero es el primero en DC que ofrece a los residentes la flexibilidad de elegir entre vivir juntos o alquilar una vivienda privada mientras disfrutan de los beneficios de una comunidad de vida “cohesiva”.

Todos los residentes disfrutarán de las comodidades de última generación en este proyecto, como un gimnasio de alta gama, un salón de trabajo, una amplia azotea y una piscina infinita con vistas al edificio del Capitolio. La propiedad contará con selecciones de diseño y arte de alta calidad, y eventos semanales curados para los residentes. Mientras tanto, con su diversa selección de alimentos y espacios comerciales, el vecindario circundante ejemplifica el deseo de los inquilinos de tener un verdadero ambiente de trabajo en vivo las 24 horas del día, los 7 días de la semana, según cree W5.

Pero esta visión no se limita a los Estados Unidos, como se ha dicho anteriormente. Esta es una obra global”, dice Winter. Mil millones de personas más vivirán en las grandes ciudades para el 2030. Más del 60% del total de la población mundial vivirá en un área urbana” Por eso cree que al final habrá muchos jugadores que entrarán en el innovador espacio vital. Todo habrá terminado. Aunque la vida innovadora puede ser actualmente una tendencia emergente, creemos que se convertirá rápidamente en una clase de activos maduros. Estamos contentos de ser vistos como los primeros en movernos, y planeamos construir una cartera multimillonaria comenzando en los EE.UU. y Europa expandiéndose hacia Asia”?