M&G Real Estate planea añadir 1.000 millones de euros de activos residenciales a su equilibrado Fondo Inmobiliario Europeo de 4.000 millones de euros.
El gestor de activos tiene como objetivo tres tipos principales de propiedades residenciales: PRS, viviendas para la tercera edad y alojamientos para estudiantes. Acaba de cerrar la financiación anticipada de su tercera adquisición en el sector, un proyecto estudiantil en Bolonia, con un coste de 62,1 millones de euros.
La inversión en Bolonia se produce tras la adquisición de 47 millones de euros de viviendas para ancianos en el suburbio parisino de Levallois y una operación de PRS de 44 millones de euros en Ámsterdam, con lo que el valor futuro cuando se completen será de aproximadamente 153 millones de euros.
David Jackson, el gestor del fondo M&G European Property Fund (EPF), dijo que el vehículo tiene otras dos operaciones PRS en preparación, y se centra principalmente en Alemania, los Países Bajos y Francia para este subsector de la clase de activos. Una de ellas también está en los Países Bajos y es “aproximadamente el doble” del tamaño de la inversión de Amsterdam.
“Si se miran las adquisiciones existentes más nuestro pipeline, es probablemente más de 350 millones de euros en términos de valor final”, dijo.
El GAV de M&G EPF está actualmente alrededor de 4.100 millones de euros, con una cola de capital de 400 millones de euros, lo que lo convierte en “uno de los mayores fondos abiertos paneuropeos”, dijo Jackson.
‘Históricamente estos fondos han sido puramente comerciales, pero si se mira el gran núcleo de fondos “ODCE” en los EE.UU. a lo largo de los años han tenido una exposición significativa a los residenciales y lo veo como un camino a seguir para Europa … Lo vemos como un beneficio de diversificación fuerte para un fondo europeo equilibrado’.
Dijo que la intención también es reequilibrar las otras ponderaciones sectoriales dentro del EPF, para bajar las oficinas del 54% actual a menos del 50% y el retail a un nivel más bajo del c 25% actual.
‘La logística que buscamos aumentar, al norte del 20%, estamos acelerando eso. Nuestros primeros negocios “post covid” en este fondo han sido en este sector.’ El mes pasado EPF adquirió un tercer almacén en Suecia, en Norrköping, con un rendimiento del 4,75%.
El rendimiento total neto anual del EPF para 2019 fue del 6,45%; en lo que va de 2020 el rendimiento del YTD es del 1,8%.
Jackson dijo que la exposición de la oficina “nos ha servido bien en los últimos tiempos y hemos visto un fuerte desempeño particularmente en Alemania”. Sin embargo, el fondo venderá algunas oficinas de forma selectiva, incluyendo una venta de unos 40 millones de euros que se está ofreciendo actualmente en Alemania. “Y a medida que continuamos aumentando nuestra exposición a la vivienda y la logística, poco a poco la exposición de las oficinas se reducirá.
“Si encontramos buenos rendimientos ajustados al riesgo en los lugares centrales del CBD, entonces seguiremos comprando oficinas además de venderlas. Hemos hecho una oferta por algunas oficinas en las últimas semanas, en Alemania y París, pero hemos sido superados porque la demanda es todavía muy fuerte… Claramente habrá algunos cambios en el crecimiento de los alquileres con el impacto de la pandemia”.
M&G Real Estate tiene una trayectoria más larga en el mercado residencial en su mercado doméstico, donde su fondo residencial en el Reino Unido lanzado en 2013 ha alcanzado los 1.000 millones de libras. El enfoque del gestor en la Europa continental es utilizar la experiencia de este equipo para traer gestores locales especializados en inversiones individuales, con supervisión y gestión de activos desde las oficinas locales del país.
El desarrollo de Bolonia, en la “Pequeña Bolonia”, a 20 minutos a pie de la universidad, está siendo llevado a cabo por Stonehill Group y estará listo para su ocupación en 2022 proporcionando 513 camas, principalmente estudios independientes. Jackson dijo que Italia es el cuarto mercado estudiantil más grande de Europa y que Bolonia tiene sólo una cama por cada 11 estudiantes en términos de alojamiento para estudiantes.
“Estamos obteniendo un buen retorno ajustado al riesgo en Bolonia porque este es un desarrollo que se completa en dos años y está en el sur de Europa. Esperamos obtener una prima de rendimiento de 25-50 puntos básicos para un desarrollo sobre una inversión permanente y (aquí) estamos obteniendo una prima de rendimiento global de alrededor de 200 puntos básicos por encima de un mercado más maduro como el alemán”.
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