Invertir en el Noroeste de Reino Unido, Merseyside en 2020

Muchos expertos en el sector inmobiliario han estado aprovechando los beneficios de invertir en el noroeste para aprovechar los bajos costes de adquisición y los altos rendimientos. Manchester se ha llevado muchos de los aplausos en las últimas décadas, pero Merseyside está pasando a un primer plano con una demanda impulsada por los numerosos desarrollos de infraestructura a gran escala que se están llevando a cabo aquí.

Liverpool tuvo un difícil período de posguerra, pero ha tenido una trayectoria ascendente desde que fue seleccionada como Capital Europea de la Cultura en 2008. La ciudad ha llamado la atención de muchos inversores en los últimos años con su diversa gama de opciones de inversión disponibles.

La población de la ciudad aumentó 5.5% entre el censo de 2001 y el último de 2011, y está previsto que supere los 500.000 habitantes este año, revirtiendo la tendencia de las cinco décadas anteriores de declive. La población de la región de la ciudad es casi el doble, con 920.000 habitantes, lo que la convierte en la quinta área metropolitana más grande del país.

Algunos de los proyectos a gran escala que se están llevando a cabo en Merseyside y que están impulsando este desarrollo incluyen:

Liverpool Waters un área de 60 hectáreas al norte del centro de la ciudad para crear 2.000.000 de pies cuadrados de espacio comercial y 9.000 unidades residenciales.

Bramley Moore Dock el nuevo hogar del Everton FC y el tope norte del esquema de las aguas de Liverpool.

Puerto de aguas profundas de Liverpool L2 tomando por primera vez los portacontenedores de mayor tamaño.

Triángulo Báltico zona bohemia al sur del centro de la ciudad con énfasis en las empresas de economía gigante.

Barrio del Conocimiento I+D de alta tecnología y nuevo hogar del Real Colegio de Médicos.

Wirral Waters Un terreno de 500 acres con un permiso de planificación para 20 millones de pies cuadrados de espacio de uso mixto y 13,000 viviendas

Con cuatro universidades, dos clubes de fútbol de la Premiership y una vibrante vida nocturna, tanto el mercado de alquiler de estudiantes como el de vacaciones de corta duración están en auge. Ahora hay más de 70.000 estudiantes en la ciudad y más de 300 listados en Airbnb solamente.

Pórtico produjo datos que mostraban que los inversores de Liverpool estaban obteniendo un rendimiento bruto superior al 15% en alquileres de corta duración a un 50%+ de ocupación. Esto se compara favorablemente con el promedio del 8,3% de rentabilidad bruta disponible de los BTL estándar de la ciudad. Pero hay más en la zona que la propia ciudad y los astutos inversores están buscando más allá de las nuevas construcciones en el centro de la ciudad para obtener mejores rendimientos.

La mayoría de la gente ha oído hablar de Anfield, el hogar del Liverpool FC. Todavía se está saliendo de una base baja, pero muestra muchos signos de reurbanización paulatina alrededor del área del estadio, ayudada por los planes del club de fútbol para Anfield Plaza. Más al norte, en Bootle, todavía se puede comprar una terraza de 3 camas por menos de 50.000 libras esterlinas que está madura para la inversión.

Se dirige hacia el sur, hacia el aeropuerto de Speke, y puede recoger una casa de 2 camas por 65.000 libras esterlinas que está lista para ser ocupada y que ofrece un rendimiento bruto del 8,5%.

Para llegar a la zona más olvidada por los inversores externos, tendrá que cruzar el río Mersey hasta el Wirral. La orilla oeste del Mersey ha sido descuidada durante mucho tiempo, pero las cosas están cambiando rápidamente. Peel Land and Property, una empresa privada que posee la mayor parte de la costa del Mersey, ha anunciado la puesta en marcha de Wirral Waters.

Este es un plan de transformación de la zona y ofrecerá a los inversores las opciones habituales de apartamentos sobre plano. Sin embargo, las oportunidades más emocionantes pueden estar en los alrededores de Birkenhead y Wallasey, que tienen una amplia gama de propiedades antiguas listas para ser reurbanizadas.

En el sur de Birkenhead, alrededor de la zona de Rock Ferry, puedes comprar una gran casa de 4 dormitorios con dos salas de recepción para renovarla por 70.000 libras esterlinas. Las casas familiares grandes se alquilan aquí por £650″£695 pcm. Las propiedades en lo que los locales llaman “el extremo norte”, cerca del sitio de Wirral Waters, son aún más baratas.

Wallasey tiene una gama particularmente amplia de opciones para los inversionistas con muchas pequeñas terrazas de 2 y 3 dormitorios disponibles. Más al norte, hacia la ciudad costera de New Brighton, la reurbanización del centro de la ciudad por Neptune Developments hace unos 10 años regeneró la zona y trajo muchos nuevos negocios de ocio a la ciudad.

Los precios de los inmuebles siguen siendo bajos y representan un valor especialmente bueno en comparación con el entorno. Las tiendas minoristas más antiguas del centro de la ciudad, con sus excedentes residenciales, son una buena opción, al igual que las grandes mansiones eduardianas de los acantilados que miran hacia el norte a la desembocadura del Mersey y más allá a Blundellsands y Southport.

Las HMOs son actualmente muy populares entre muchos inversionistas y caen en tres campos distintos aquí.

HMO para estudiantes difícil de completar con las numerosas unidades para estudiantes construidas a propósito que están entrando en funcionamiento, pero una buena compra si puedes ofrecer habitaciones grandes en una casa de buena calidad a precios que no se ajustan a los de la nueva construcción, que son de £110″ £135 pw. Una casa para estudiantes de 5 o 6 camas en el área de Smithdown Rd será una compra decente y generará un rendimiento neto de dos dígitos si se hace correctamente ” pero vea los comentarios sobre el artículo 4 más abajo.

HMOs profesionales compra sólo en el centro de la ciudad. Tenga cuidado con la compra sobre plano ya que numerosos esquemas vendidos en desarrollo fraccional han caído en la bancarrota. También evite los omnipresentes esquemas de “alquiler garantizado”; parece que nunca funcionan para nadie más que para los desarrolladores. Caveat emptor, y nunca use los abogados recomendados por los desarrolladores.

HMOs de cuello azul los inversionistas están buscando aumentar la afluencia de constructores necesarios para los diversos proyectos. La sugerencia es que puede haber hasta 3.000 comerciantes fuera del área trabajando en Wirral Waters solamente cuando llegue a su máxima capacidad. Una casa grande está disponible por 98.000 libras esterlinas en el área de Wallasey, cerca del sitio de construcción. A un costo de 20.000 libras esterlinas podría transformarse en una HMO de 5 camas, lo que aportaría 26.000 libras esterlinas al año, con un rendimiento bruto del 22%.

Una advertencia si se trata de HMOs. Tanto el Consejo de Liverpool como el de Sefton han introducido el Artículo 4 Instrucciones en ciertas áreas. Esto evitará que usted utilice una clase de uso de planificación C3 (hogar familiar estándar) como una HMO (clases C4 o sui generis) a menos que obtenga un permiso de planificación. No lo conseguirás.

Un inversor se acercó a mí esta semana después de haber comprado lo que pensaban que sería un gran HMO de 5 camas en Bootle. Fue una conversación difícil decirle que había pagado de más por una casa estándar de 3 camas y que no tendría ninguna posibilidad de recuperar su inversión en los próximos años. No hay un artículo 4 en Wirral en la actualidad, aunque el consejo lo está estudiando activamente este año.

Mientras se habla de los ayuntamientos, muchos lectores pueden no estar al tanto de que el gobierno acaba de rechazar su solicitud de renovación del plan de licencias selectivas para toda la ciudad. Ellos fueron el último consejo en implementar la licencia de propietario de área amplia hace cinco años, antes de que el gobierno de turno hiciera más estrictas las reglas.

La concesión de licencias selectivas nunca se pensó como un impuesto para los propietarios, y el esquema de toda la ciudad se percibió como justo eso. Ahora tendrán que proporcionar los datos que respalden su solicitud de introducir planes en ámbitos concretos de fracaso del mercado de la vivienda y de privación social. Soy un fanático de las licencias selectivas donde se necesitan, y el esquema de Liverpool produjo muchos beneficios. Sin embargo, me alegra ver que se ven obligados a remar la escala de sus ambiciones a un nivel más sostenible.

En resumen, Merseyside ofrece unas fantásticas oportunidades de inversión en el mercado actual. Hay una gama muy amplia de posibilidades, desde una nueva construcción, a la conversión comercial a residencial, a HMO y BTL estándar.

El área es tan diversa como los tipos de propiedad y hay trampas para los incautos. Pero con algo de reflexión y un poco de planificación, debería obtener mejores rendimientos aquí que en casi cualquier otra parte del país. La guinda del pastel es la perspectiva de unas ganancias de capital decentes impulsadas por los grandes desarrollos de la ciudad”región.

Incluso si no inviertes, es un gran lugar para un corto descanso. Tanto si está aquí para darle un toque de glamour en un hotel boutique del centro de la ciudad como si quiere disfrutar del craic en uno de los muchos pubs irlandeses, tendrá la seguridad de una cálida bienvenida y unos buenos recuerdos. Bienvenidos a Liverpool, la puerta al mundo.

Andrew McCausland ‘se lavó’ en Liverpool hace 25 años y ha estado invirtiendo en propiedades desde entonces. Es el propietario de Wirral Property Group, una empresa de construcción y desarrollo, y de Hamilton Square Estates, una agencia de propiedades y alquileres ” ambas con sede en Birkenhead.