Los asesores de los Mayores Negocios Inmobiliarios De Europa

Por segundo año consecutivo, hemos producido un rastreador de bufetes de abogados para las mayores transacciones inmobiliarias que se han producido en el año natural. Diseñado para proporcionar a los lectores una guía a la que los asesores estaban activos en 2019 tanto en el lado de la compra como en el de la venta, ya se ha convertido en un elemento anticipado en el calendario editorial anual.

Los bufetes de abogados nos dicen que la clasificación es única en la propiedad europea, lo que les proporciona una forma de comparar su propia posición en el extremo de gran capitalización del mercado. El rastreador del bufete de abogados se compila internamente.

Con nuestros propios datos y recursos, elaboramos una tabla de las 25 mayores transacciones de dominio público o de las que se nos ha informado. Luego investigamos directamente con los asesores legales para determinar los asesores legales que trabajaron en ambos lados de la transacción.

La mayoría de las entradas han sido corroboradas con los asesores en cuestión, o se ha utilizado la investigación de escritorio cuando eso no fue posible. El resultado es una tabla de mini-liga de firmas de abogados que actuaron en más de uno de los 25 principales tratos. Esta vez, registramos 12 firmas de abogados que asesoraron en dos o más transacciones, las mismas que el año anterior.

Curiosamente, vemos reaparecer siete nombres en el ranking de 2019 que apareció en la versión inaugural de 2018, lo que sugiere que estas firmas son reconocidas en el mercado para transacciones grandes o complejas (aunque no están de ninguna manera restringidas a las transacciones de gran capital).

Esas firmas son Clifford Chance, Allen & Overy, CMS, Dentons, Linklaters, Freshfields Bruckhaus Deringer, y Herbert Smith Freehills. Clifford Chance vuelve a ser el número uno.

Cinco recién llegados
Haciendo una primera aparición son Greenberg Traurig, Linklaters, Simpson Thacher & Bartlett, Hengeler Mueller de Alemania, y Gide de Francia. El valor mínimo de la operación para hacer el corte para las 25 mejores operaciones es de 880 millones de euros. Esto ha aumentado de 550 millones de euros en 2018.

Podría interesar a los lectores saber que si hubiéramos registrado tratos de 25-30, entonces Freshfields estaría en segundo lugar junto con Allen & Overy en 5 transacciones, CMS estaría en 4, Greenberg Traurig en 3, y la firma francesa Lacourte Raquin Tatar en 2. Esos tratos involucraban la Torre Majunga en París, la compra por parte de Infarr de un portafolio internacional, la fusión de ADO Properties con Adler Real Estate, la adquisición por parte de Deutsche Wohnen de 2.839 apartamentos en Alemania, y la inversión de DWS en ocho activos de viviendas para estudiantes en el Reino Unido.

Camas y cobertizos un tema común
La fuerte actividad comercial que se observa en los sectores inmobiliario residencial y logístico a lo largo de 2019 se refleja en la clasificación anual de los principales bufetes de abogados inmobiliarios de PropertyEU. Las dos clases de activos son componentes de un total de 14 de las 25 principales transacciones, es decir, el 56% de los casos.

Los bufetes de abogados con los que PropertyEU ha hablado creen que esta megatendencia continuará hasta bien entrado el año 2020. Evan Lazar, copresidente del grupo inmobiliario mundial de Dentons, dirigió un equipo de 50 abogados en la adquisición por la empresa de patrimonio soberano de Singapur GIC de la cartera de Maximus de 28 parques logísticos en seis países y siete jurisdicciones. Kirkland & Ellis también era asesor legal.

Lazar dijo: “Los clientes se han centrado mucho en los cobertizos y las camas. Hemos hecho mucho en el área de la logística trabajando con gente como GIC, Gazeley y muchos otros, y mucho en el área de las camas también, por ejemplo con Harrison Street en toda Europa y Round Hill Capital, incluyendo su recientemente anunciada salida junto con Blackstone de 1 euro.Steven Cowins, un abogado inmobiliario de capital privado con sede en Londres de Greenberg Traurig, ve una tendencia similar. “Hemos visto que los inversores inmobiliarios reflejan cambios más amplios en la sociedad, como la forma de comprar, que requiere que los operadores clave tengan sitios logísticos de primera clase.”

Dentro de la propiedad logística, dijo que muchas empresas de inversión inmobiliaria estaban siguiendo una estrategia de agregar muchos activos más pequeños en la preparación para las ventas de grandes carteras. Christian Schede, accionista gerente y presidente del grupo del sector inmobiliario alemán de Greenberg Traurig, explicó que la empresa había actuado en varias transacciones importantes, entre ellas la adquisición de Dream Global REIT en el espacio comercial, y la adquisición residencial a gran escala por la empresa de viviendas del sector público Gewobag.

La regulación del control de los alquileres es un tema de gran importancia en la propiedad residencial alemana, destacó. La actual medida reguladora para frenar el aumento de los alquileres ha estado afectando a los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias residenciales alemanas expuestas a Berlín y ha aplazado algunas inversiones extranjeras en el sector.

No obstante, Greenberg Traurig ha registrado una actividad importante, en particular para los proyectos residenciales de nueva construcción, que han quedado exentos del régimen de frenos del precio del alquiler que se aplica en muchas de las grandes ciudades alemanas. “Todavía hay un apetito muy decente de los inversionistas nacionales e internacionales para invertir en el sector residencial”, resumió.

Cuestiones legales candentes
Perforando en los aspectos legales de los acuerdos de compraventa, parece que el seguro de garantía e indemnización (WI) se ha convertido en algo común en los grandes acuerdos de compraventa de bienes raíces. Lazar de Denton dijo: “El seguro de WI se está utilizando para que el comprador se sienta cómodo de que hay sustancia detrás de las garantías y ayuda enormemente a los compradores a limitar el riesgo de sorpresa desconocida: al mismo tiempo, el seguro de WI proporciona a los fondos de venta la capacidad de distribuir completamente los ingresos y liquidar las entidades que vendieron los activos”.

Los vendedores siempre han querido ser capaces de liquidar sus entidades lo más rápido posible después de concluir una transacción, explicó. Antes de que el mercado de seguros de garantía e indemnización tomara forma, las negociaciones sobre las garantías y disposiciones conexas podían prolongarse durante semanas.

Típicamente, una garantía e indemnización acordada sería de hasta dos años después de la conclusión de una transacción y de cinco años para cuestiones como los impuestos. Ese largo período de tiempo significó que los vendedores han tenido que mantener sus entidades propietarias de activos líquidas y en espera en caso de cualquier litigio futuro.

A su vez, esto condujo a costos administrativos y a la retención de algunos ingresos de la venta a los inversores. Pero los avances en el seguro de garantía e indemnización significan que los vendedores pueden liquidar inmediatamente sus entidades de tenencia, permitiendo que todos los ingresos en efectivo fluyan a los inversores. Hay un costo, pero el mercado ha llegado a aceptar ese hecho, resumió Lazar.