Los precios de alquiler de vivienda se estabilizan en Europa con el Covid-19

Según el último índice de alquileres de HousingAnywhere del primer trimestre de 2020, como la mayoría de las economías del mundo se están tambaleando por el impacto de la crisis de la corona, los efectos en los mercados de alquiler europeos están empezando a mostrarse, y los precios de alquiler anteriormente acelerados están llegando a su fin.

Si bien enero y febrero siguen mostrando en su mayoría una continuación de las tendencias que se observaron en el cuarto trimestre con el aumento de los alquileres, en marzo se registraron las primeras disminuciones de los precios de los alquileres, con lo que se rompió la tendencia.

La evolución de los precios de los alquileres se ha reducido al mínimo en la mayoría de las ciudades y el número de propiedades de alquiler disponibles está aumentando. En ciudades como Londres y Ámsterdam, notorias por sus altos precios de alquiler, los alquileres mostraron el menor incremento desde 2015 en un 0,5% y un 0,1% respectivamente. Barcelona está mostrando su primera caída en los precios de alquiler desde 2013, con una evolución trimestral de los precios de alquiler de -0,1% para apartamentos de una habitación y -0,8% para habitaciones individuales.

Los 3 mayores aumentos de alquiler en el Q1 de 2020 en comparación con el año pasado

En el Q1 de 2020, Viena vio el mayor aumento general de alquiler a/a: 11,5% para apartamentos, llevando el alquiler mensual a un promedio de 1.016 euros, y un aumento del 10,4% para estudios, a 839 euros por mes. El aumento es, en un gran porcentaje, el resultado de un alojamiento de mayor precio que hace el cambio del mercado de alquileres a corto plazo. Viena ha establecido recientemente una legislación sobre la zonificación del alquiler a corto plazo. Esta legislación prohíbe a los propietarios de ciertas zonas (áreas) alquilar alquileres a corto plazo. Un aumento más representativo del mercado se refleja en el precio de las habitaciones individuales, que aumentó en un 2,5% hasta 482 euros al mes.

Madrid experimentó el segundo mayor aumento general de los precios de los alquileres año tras año. Los precios de los apartamentos aumentaron un 4,7% hasta 1.150 euros. Los precios de los estudios subieron un 5,4% hasta 847 euros y las habitaciones individuales un 8,1% hasta 546 euros. La creciente popularidad ha asegurado un desarrollo positivo en los precios de alquiler para este trimestre; debido al incierto clima político en Cataluña, la demanda general de Barcelona ha estado bajo presión, dejando a Madrid como la opción preferida por los inquilinos.

En tercer lugar se encuentra Berlín, donde los precios de alquiler de los apartamentos han aumentado un 4,3% a 1.144 euros en comparación con el año pasado; un aumento de sólo el 0,1% en comparación con el último trimestre. Los precios de los estudios aumentaron un 7,7% hasta 893 euros y el precio medio de alquiler de una habitación individual aumentó un 5,9% hasta 581 euros. En febrero de este año, se activó el Mietendeckel (techo de alquiler), lo que hizo que los propietarios bajaran sus precios. Mientras que muchos caseros están esperando que el Mietendeckel aún sea dictaminado por el más alto tribunal de Alemania, otros caseros temen tener que pagar un alquiler excesivo a sus inquilinos y reducir su alquiler.

Mercados europeos de alquiler

El aumento de los precios de alquiler que se está frenando no puede atribuirse totalmente al estallido de COVID-19 y su crisis resultante. Aunque algunas ciudades vieron aumentar sus alquileres, la mayoría de las ciudades de Europa vieron nivelarse los aumentos de los alquileres a finales del año pasado.

En febrero, el muy discutido Mietendeckel entró en vigor en Berlín, instigando una congelación de los alquileres durante cinco años. La ciudad tiene actualmente un porcentaje creciente de propiedades de alquiler vacantes, ya que los propietarios están esperando el veredicto del más alto tribunal de Berlín sobre la legitimidad de la legislación.

En España la política también juega un papel, ya que el clima político en Cataluña está resultando en una menor demanda en Barcelona. Actualmente, los inquilinos prefieren Madrid, ya que se considera una ciudad más estable para vivir. Esto rompe la tendencia de Barcelona, que fue una de las ciudades con incrementos consecutivos de 8-10% en los precios de alquiler a lo largo de 2019, en comparación con años anteriores.

Italia, el primer país europeo afectado por COVID-19 mostró un Q1 relativamente estable en términos de precios de alquiler, ya que la mayoría de las propiedades de alquiler ya estaban reservadas para el Q1. El país, que tiene un gran porcentaje de arrendatarios internacionales, es probable que vea los efectos de la crisis del segundo trimestre reflejados en sus precios de alquiler. Aquí, los precios de alquiler pueden potencialmente caer tan bajo como sólo cubrir los gastos de los propietarios, una estrategia similar que actualmente se ve implementada por los propietarios en Barcelona. Aquí, los caseros en algunos casos cobran a los inquilinos un alquiler que cubre los gastos, para evitar que queden vacantes y asegurar suficientes ingresos para evitar endeudarse.

En el caso de los apartamentos de Londres, el aumento de los precios de alquiler se ha ralentizado hasta el nivel de 2015. Los precios de alquiler de esta ciudad ya se estaban nivelando a finales de 2019. A pesar de la desaceleración del aumento de los precios de alquiler en esta capital, Londres sigue siendo la ciudad número uno invicta en Europa. En los Países Bajos, Ámsterdam sigue siendo la ciudad más cara para alquilar, y la creciente popularidad de Rótterdam no ha hecho subir los precios de alquiler como antes. El aumento de los alquileres de Rotterdam ya se ha demostrado que se nivelará a finales de 2019. En combinación con la interrupción de la movilidad internacional (que tiene un gran impacto en esta ciudad con su gran fuerza de trabajo internacional), los aumentos de los alquileres podrían reducirse aún más.

Cambio del corto plazo al mediano y largo plazo

Como resultado de la prohibición de los viajes internacionales y el aumento de las restricciones legales a los alquileres de vacaciones, las propiedades de alquiler a corto plazo se están colocando cada vez más en el mercado de alquiler a mediano y largo plazo. Los alquileres a corto plazo se refieren a estancias desde una noche hasta un mes, mientras que los alquileres a medio plazo son estancias de un mes a un año. El número de propiedades disponibles ha aumentado en promedio alrededor del 170% en la plataforma HousingAnywhere, y en algunas ciudades más del 300%. El aumento de la oferta puede impactar aún más en el desarrollo de los precios de alquiler.

“A medida que los viajes y la movilidad internacional se han detenido, los propietarios están congelando sus precios de alquiler, y en algunos casos, incluso bajándolos”, dice Djordy Seelmann, CEO de HousingAnywhere. “A medida que el mercado se reorienta, vemos un aumento de las transacciones locales en la plataforma, lo que puede atribuirse a dos tendencias: los propietarios locales y los agentes inmobiliarios que buscan plataformas en línea para ayudarles a llegar a un público más amplio, y los alquileres a corto plazo que se desplazan a los alquileres a medio plazo. Lo que estamos viendo es que los alquileres a corto plazo se están poniendo en la plataforma para un uso a medio y largo plazo. La diversificación de las carteras es otra tendencia que estamos viendo en este momento, donde los propietarios eligen una combinación de alquileres a corto, medio y largo plazo. La pregunta sigue siendo cuánto tiempo durará esta tendencia una vez que la crisis de COVID-19 termine y los viajes internacionales y la movilidad empiecen a regresar”.

Los efectos a largo plazo de la crisis de la corona

Con brotes muy probables de regresar con las consiguientes limitaciones en los viajes (internacionales), 2020 resultará ser un año dinámico en lo que respecta al mercado de alquileres a medio y largo plazo. Los economistas mundiales parecen estar de acuerdo en que en el tercer trimestre se verán los primeros signos de recuperación de la economía. Si la crisis económica de 2008 puede servir de indicación, la propiedad de la vivienda disminuirá y la demanda de alquileres aumentará en los próximos años. Seelmann: Es importante tener en cuenta durante estos tiempos de incertidumbre que en el pasado, las iniciativas del gobierno se centraron en aplicar un control más estricto del mercado inmobiliario nacional.

Por ejemplo, se ha demostrado que los topes de alquiler son soluciones exitosas a corto plazo para la asequibilidad de la vivienda. Si queremos lograr un mercado equilibrado con suficientes viviendas asequibles para la demanda actual y futura, los gobiernos deben aplicar medidas productivas. Se espera que las cuestiones políticas sigan pesando sobre el rendimiento de la industria inmobiliaria durante algún tiempo. Los gobiernos locales pueden marcar la diferencia con políticas flexibles hacia los inversores y asegurando que los precios de la tierra se conviertan en inversiones más atractivas. Ahora es el momento para el diálogo y la colaboración entre políticos, propietarios, inversores inmobiliarios y arrendatarios.