Los préstamos del Commercial Real Estate aumentarón el primer

Según las últimas investigaciones del CBRE, a medida que el riesgo para la economía de los Estados Unidos de la pandemia de COVID-19 surgió a mediados de marzo, los mercados de préstamos de bienes raíces comerciales comenzaron a navegar por un período de descubrimiento de precios.

Los cierres de préstamos de bienes raíces comerciales se mantuvieron en niveles altos en el primer trimestre de 2020, lo que refleja las fuertes condiciones del mercado antes de la interrupción de la actividad hacia el final del trimestre. El Índice de Impulso de Préstamos CBRE, que sigue el ritmo de los cierres de préstamos comerciales en los EE.UU., alcanzó un valor de 275 en marzo – un aumento del 4,5% desde el cierre del cuarto trimestre de 2019 y un 15% más que hace un año. Con el oleoducto de acuerdos desacelerándose en abril, se anticipa un descenso en el impulso de los préstamos en el segundo trimestre de 2020.

Los mercados de hipotecas comerciales están en transición a través de un período de descubrimiento de precios, con ciertos prestamistas permaneciendo activos. Los pisos de las tasas de interés y/o los márgenes mínimos se han vuelto comunes. También se han instituido una suscripción más conservadora y una reducción de los préstamos a valores. Los tipos de propiedades especialmente afectadas por problemas de ocupación o cobro de alquileres se han vuelto muy difíciles de financiar”, dijo Brian Stoffers, Presidente Mundial de Deuda y Financiación Estructurada para Mercados de Capital de CBRE.

“Esperamos que los prestamistas de balances, como los bancos y las compañías de vida, junto con las agencias, continúen ofreciendo cotizaciones de préstamos sobre una base selectiva. Algunos prestamistas alternativos se han visto afectados negativamente por problemas de liquidez. La suscripción de préstamos para la construcción y de transición también seguirá siendo un reto en los próximos meses”, añadió el Sr. Stoffers.

La encuesta de prestamistas de CBRE indica que los bancos lideraron los principales grupos de préstamos no pertenecientes a agencias en el primer trimestre de 2020, representando el 32,6% de los cierres de préstamos. Esta cuota representó un aumento sobre un promedio de 25.1% para el H2 2019. Se espera que los bancos, que están mejor capitalizados ahora que antes de la Crisis Financiera Mundial (GFC), sigan siendo una fuente de liquidez en los próximos meses.

Los prestamistas alternativos (incluidos los REIT, las compañías financieras y los fondos de deuda) registraron otro trimestre fuerte en el primer trimestre de 2020, contribuyendo con el 30,3% del volumen. Si bien muchos fondos de deuda de capital privado tienen un capital sustancial que desplegar, se espera que algunos fondos tengan problemas de liquidez a corto plazo. La capacidad de suscribir acuerdos de valor añadido y de construcción también puede ser un desafío, mientras que los acuerdos oportunistas aumentarán.

Las compañías de vida fueron el tercer grupo de préstamos más activo en el primer trimestre de 2020, representando el 20,6% del volumen, por encima de la cuota del 15,9% de hace un año y igualando el cuarto trimestre de 2019. Mientras que muchas compañías de vida permanecen activas en el mercado, son selectivas en la suscripción de nuevas operaciones.

Los conductos de CMBS representaron el 16,5% del volumen de préstamos en el Q1 2020, por debajo del 31% de hace un año. La originación de nuevos conductos de CMBS se redujo a mediados de marzo, ya que la volatilidad del mercado hizo que los diferenciales de los bonos se ampliaran significativamente. El reciente anuncio de la Reserva Federal de incluir los bonos senior de CMBS como garantía elegible en su reactivado Term Asset-Backed Lending Facility (TALF) estrechó los diferenciales de los bonos y mejoró las perspectivas de que las originaciones de préstamos de CMBS se reanuden en los próximos meses.

La suscripción de los préstamos rastreados se mantuvo en gran medida sin cambios en el primer trimestre de 2020, con un coeficiente de cobertura del servicio de la deuda y unas tasas máximas de suscripción que coinciden con los resultados del último trimestre, mientras que las constantes de los préstamos y la tasa hipotecaria promedio bajaron ligeramente. El porcentaje de saldos de originación que se pagan a lo largo del plazo del préstamo cayó en el primer trimestre de 2020, lo que refleja una mayor proporción de préstamos que sólo tienen intereses a plazo completo. Con un 22,8%, este porcentaje se situó por encima de la media del 17,9% de hace un año.

“Si bien la suscripción se ha vuelto más agresiva en los últimos años, sigue siendo más conservadora que el período anterior al GFC, por lo que las originaciones actuales deberían poder soportar mayores niveles de estrés”, añadió el Sr. Stoffers.