Nueva bolsa de valores para activos individuales en Reino Unido

La Bolsa Internacional de Valores de Propiedad (IPSX) es la primera bolsa exclusivamente de bienes raíces comerciales que está totalmente regulada – por la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido. Grandes nombres de la industria inmobiliaria europea apoyan al IPSX, con British Land, M7 y Henley Investments como los tres mayores accionistas. La admisión a cotización se abrió recientemente.

En total, había 28 edificios de oficinas y de uso mixto en el Reino Unido de los que los inversores pueden elegir ser propietarios de una parte, en el momento del lanzamiento. También se está cotizando en la bolsa un activo de oficina de 2.000 millones de libras en el centro de Londres, propiedad de un fondo de riqueza soberana.

Detrás de algunos edificios que flotan en el IPSX hay historias interesantes. El fideicomiso del NHS que posee el hospital quiere recaudar alrededor de 100 millones de libras para construir una nueva unidad de cáncer infantil. El dueño ha asegurado la mitad del capital requerido del gobierno del Reino Unido y está buscando recaudar el resto de una manera que demuestre el mejor valor para el contribuyente. Hacer flotar el activo en una bolsa de valores se considera una forma de lograr un precio de compensación de ejecución óptimo.

La idea de negociar acciones en edificios no es nueva. Pero el equipo que está detrás del IPSX dice que lo que hace que ahora sea el momento adecuado para lanzar la primera bolsa de valores regulada del mundo es el entorno de tipos de interés superbajos y un exceso de capital concomitante que busca una oferta de refugio seguro por encima de los rendimientos de la inflación, así como la preferencia de los reguladores por las bolsas sobre otros tipos de mercado, tras la crisis financiera mundial de 2008.

Dos bolsas componen el IPSX; un mercado mayorista para inversores profesionales e institucionales y un mercado principal abierto a los inversores minoristas -el “hombre de la calle”- a partir de 5.000 libras esterlinas (5.558 euros). Es la misma experiencia que el comercio en el NASDAQ o en la bolsa de Londres.

Una pregunta es sobre la valoración de los activos. ¿Cómo pueden los inversores estar seguros de que están obteniendo un precio verdadero?

La valoración es una de las razones por las que pensamos que IPSX es muy oportuno. Muchas valoraciones están mirando hacia atrás, aunque, por supuesto, no van a ser descartadas de plano. Pero una parte clave de nuestra transparencia es que en el momento de la salida a bolsa tienes una evaluación de RICS hecha por algunos de los mejores tasadores del mundo, que tiene que ser actualizada de forma continua.

“También tienes un precio diario dado por el mercado. Por lo tanto, el precio se basa más en el flujo de caja a futuro, que en valoraciones de ladrillos rojos a pasado.”

Cinco compañías están actuando como valoradores para el intercambio; Cushman y Wakefield, Lang LaSalle; Knight Frank; CBRE y Avison Young. Según David Delaney, CEO de IPSX, cada edificio viene con una evaluación de RICS y esta se actualiza cada seis meses.

¿Qué hay para los potenciales inversores? Existe la posibilidad de tener una participación en un edificio que el propietario no quiere vender. Para los propietarios, existe el atractivo del acceso al capital mediante el comercio de una parte del activo y la posibilidad de conservar lucrativos contratos de gestión de activos, y el acceso a un gran grupo de inversores.

¿Pero qué hay del riesgo de que los propietarios de edificios utilicen el IPSX para lavarse las manos de activos defectuosos diluyendo su propiedad? Delaney admite que esta pregunta surge regularmente.

“Este intercambio no va a ser de ninguna manera un vertedero de activos con un mal rendimiento”, dice. Absolutamente no. Digo esto con convicción porque tenemos un equipo regulador que aprobará todos los activos para su comercialización de acuerdo a reglas muy estrictas. También tenemos reglas muy claras sobre la relación préstamo-valor.

“Con el prospecto de un edificio y las valoraciones en curso, hay una gran transparencia sobre cómo se comportará el activo. En realidad, hay mucha más transparencia para que los inversores tengan una mayor comprensión que si el activo estuviera en uno de los grandes fondos”

Mientras tanto, las fuerzas del mercado en juego en la bolsa de valores deben evitar que las acciones se negocien por encima del valor de los activos netos (NAV), dice la empresa.

“No creemos que nadie vaya a poder hacer una oferta pública inicial de acciones por encima del NAV. Se esperaría que los activos se negocien a su valor en la IPO y la forma en que se negocien después depende de factores como la oferta y la demanda”, dice Delaney.

La idea de que un propietario de activos pueda engañar a los inversores en la IPO vendiendo un activo a un precio significativamente superior a su valor, realmente no puede suceder porque se tiene una valoración actualizada.

Donde los inversores pueden ser engañados es con las heterogéneas empresas inmobiliarias, cuando realmente no se sabe lo que tienen en un momento dado. Realmente no tienes idea de la mezcla de activos y cómo está cambiando porque es completamente opaca. La gente puede tomar ventaja a través de esa ruta, pero nuestra ruta es súper transparente.