Nuevos conceptos de convivencia se están multiplicando

Los nuevos conceptos de convivencia se están multiplicando y los jugadores se están expandiendo, lo que lleva a una imagen divergente en este subsector de la vivienda a corto plazo.

Hay un verdadero zumbido en esta rama de la vivienda a corto plazo en este momento, con cifras que muestran que está disfrutando de un gran crecimiento. En toda Europa, hay alrededor de 25.000 camas co-vivientes y se prevé que su rápido aumento continúe. Alrededor del 60% de todos los esquemas de co-vivencia en toda Europa han entrado en funcionamiento desde 2017, acelerándose más rápidamente en los últimos dos años, según JLL.

Mientras tanto, la tubería es enorme, comprendiendo el 72% del segmento total, que debe completarse para 2022, según encontró la empresa de servicios.

Entre los principales inversores en Europa se encuentra The Collective, que recientemente desarrolló y lanzó el mayor espacio de co-vivencia del mundo en Canary Wharf, Londres, con alrededor de 700 unidades. Recientemente adquirió cuatro proyectos en Alemania y está centrando sus esfuerzos en ese país, este año.

Luego está la ambiciosa empresa conjunta de Corestate Capital y Medici Living Group, Quarters. Las empresas están invirtiendo 1.000 millones de euros de capital y deuda en co-vivienda en los próximos cinco años, con el objetivo de realizar inversiones de 20 a 60 millones de euros.

Se espera que en los trimestres se acumule una cartera de unos 35 activos y hasta 6.000 unidades en Austria, Suiza, España y Polonia, así como en los principales puntos de co-vivienda actuales del Reino Unido y los Países Bajos.

¿Viviendo en la realidad?
Tiempo de comprobación de la realidad: la investigación del grupo de expertos en vivienda, Clase de 2020, muestra los senderos de convivencia de otras subclases residenciales a cierta distancia.

Se prevé que 12.000 millones de euros se destinen a la construcción de alojamientos para estudiantes. Mientras tanto, los llamados modelos híbridos – que mezclan el co-vivir con otro segmento – como el Hotel de Estudiantes en los Países Bajos y el Room2 – que se estiliza como un “hometel” – en el Reino Unido, verán 9 mil millones de euros. Retrasarse es co-vivir, con alrededor de 4.000 millones de euros.

Sin embargo, el segmento se encuentra en un “punto de inflexión” según Knight Frank, y el zumbido está en un tono alto.

Los inversores institucionales se están amontonando. A la cabeza de la carga está DTZ Investors, el gestor de fondos europeo especializado. Recientemente ha lanzado el primer fondo de co-vivienda institucional del mundo, llamado COLIV con un tope de 758 millones de euros, en asociación con uno de los principales desarrolladores y operadores europeos del segmento, The Collective.

COLIV tiene como objetivo hasta 10 adquisiciones en el Reino Unido, en el transcurso de este año y en adelante. En otro lugar, la alemana Patrizia tiene su nuevo fondo residencial paneuropeo, de duración indefinida, Living Cities, que tiene como objetivo una asignación del 20% a alternativas que incluyen la convivencia en 12 ciudades. AXA Investment Managers – Real Assets comenzará a dirigir sus inversiones a través de su fondo residencial europeo, a partir del segundo trimestre de este año.

“El tamaño del sector puede no parecer mucho al principio, en relación con otros segmentos residenciales”, admite Sebastian Dietert, gestor del fondo de ciudades vivas de Patrizia.

“Pero lo que está claro es que la velocidad a la que este nuevo sector ha crecido en los últimos dos años, significa que ya es una parte establecida del mercado de la vida.

“Lo que hemos observado hasta ahora es que nuestros inversores que han comprado en nuestro fondo de Ciudades Vivientes están muy entusiasmados con la co-vivencia como un segmento residencial con un fuerte potencial de crecimiento”.

Los impulsores del crecimiento

Entonces, ¿qué está impulsando el crecimiento? Detrás del aumento de la importancia de la cohabitación están los grandes macro cambios en la forma en que la gente vive y trabaja en las grandes ciudades, dicen los expertos.

La vivienda asequible es escasa, lo que dificulta a los compradores primerizos en particular el acceso a la escala de la vivienda. Además, cada vez más gente está migrando por trabajo a las ciudades – que generan hasta el 80% del PIB, y los contratos a corto plazo son la nueva norma para muchos trabajadores milenarios.

En resumen, la vida moderna ya no transcurre en ciclos ordenados de 12 meses. La vida a corto plazo es la respuesta del sector inmobiliario a estas megatendencias sociales.

De hecho, es fácil encontrar promotores y operadores que describen la vida en común como si fuera una cura para los problemas modernos.

¿Preocupado por la escasez de viviendas que afecta a los centros urbanos? La cohabitación utiliza menos espacio por unidad que los modelos residenciales tradicionales, dicen los acólitos.

¿Preocupado de que los inmuebles sean malos para el medio ambiente?

Bueno, algunos promotores co-vivientes se jactan de utilizar materiales de construcción sostenibles, mientras que los operadores se jactan de ofrecer a los residentes un menú de alimentos sólo orgánicos.

¿El problema de la soledad urbana te pone triste?

El marketing de Co-living muestra a jóvenes divirtiéndose juntos en el área social de su residencia. Aquí es donde viven los habitantes de la ciudad que no están solos, ronronean los anuncios.

Típicamente, la cantidad de espacio privado en una unidad de convivencia es de entre 22 m2 a 30 m2, con un dormitorio y una cocina pequeña. El corazón de la oferta de co-vivir para los jóvenes profesionales con alienación urbana, son las grandes áreas sociales y los niveles de hospitalidad puestos en la creación de oportunidades para la interacción cara a cara. Los eventos pueden incluir noches de cine, talleres de escritura de pantalla y clases de cocina.

“Ansiamos conexión en muchas áreas de la vida pero no la encontramos”, dice Basil Demeroutis, fundador de FORE Partnership.

Con sede en el Reino Unido y una oficina en Frankfurt, Alemania, FORE Partnership busca y convierte propiedades infravaloradas en el Reino Unido y Alemania, remodelándolas en espacios de convivencia. Su cartera comprende actualmente 12 activos con un valor de mercado de 366 millones de euros

Antes lo teníamos en comunidades sociales y religiosas, pero hoy tenemos que crear nuevas formas para que la gente tenga ese sentido de comunidad, dice Demeroutis.

“Hemos intentado encontrarlo en las redes sociales en línea, pero estas cosas son menos auténticas, y somos animales sociales”.

Más allá del celo casi misionero de la convivencia se encuentran sólidos fundamentos empresariales. El mercado residencial es significativamente más grande que el mercado de oficinas, y la demanda está aumentando debido a una aguda falta de oferta en los puntos calientes del segmento.

De hecho, las expectativas de los operadores han evolucionado, ya que la naturaleza de la demanda de los ocupantes se ha manifestado.

“Creo que ganamos más dinero, no menos. No hay una compensación. Estamos hablando al 100% de beneficios y maximizando”, dice Demeroutis.

Cuando miramos por primera vez a la co-vivencia, la gente pensó que resolvería la crisis de asequibilidad de la vivienda en Europa. Que podrías atraer a los jóvenes tomando el “pastel” de un edificio, cortándolo en rebanadas más pequeñas [units] y haciéndolo más asequible.

Pero ahora es más profundo. El sector ha descubierto que las personas están dispuestas a pagar lo mismo o incluso más por una unidad de convivencia, si ésta tiene una dimensión comunitaria. Es una forma asequible de vivir en una ciudad próspera que encaja con el trabajo y el estilo de vida de la gente.

Entre los recientes acuerdos de inversión notables se incluye AXA IM – Real Assets que compra el operador francés de viviendas para estudiantes y co-vivienda, Groupe Kley, de Oaktree Capital Management. La cartera de Kley comprende unas 2.500 camas en siete residencias operativas, además de una reserva de unas 3.300 camas en ciudades universitarias de Francia.

Mientras tanto, PropertyEU entiende que el gran ayuntamiento de Fulham en el oeste de Londres se convertirá en una residencia compartida, y que Room2 adquirirá el edificio victoriano de grado II.

Una sopa desconcertante
Un desafío que enfrenta el co-vivir es que parece haber tantas definiciones como desarrolladores e inversionistas. La nomenclatura de co-vivir es actualmente una sopa de letras de términos, lo que lleva a una falta de claridad. Ni siquiera los expertos están de acuerdo.

“Siempre que doy una presentación sobre la co-vivencia, mi primera diapositiva es mi definición personal de co-vivencia. Luego pregunto a cada uno cuál es su definición de co-vivir y obtengo una respuesta diferente casi siempre”, dice Joe Persechino, jefe de alojamiento residencial y estudiantil de AXA IMRA.

Patrizia, el inversor alemán, clasifica la co-vivencia como una subcategoría de micro-vivienda, junto con la vida compacta – casas independientes – y la vida compartida – que es en general el alojamiento de estudiantes.

En contraste, Yoony Kim del grupo Clase de 2020 ve la co-vivencia y la micro-vivienda como algo totalmente distinto.

“Los espacios de convivencia a menudo cuentan con dormitorios compactos individuales o compartidos, espacios comunes multiusos y tienen un fuerte énfasis en la construcción de la comunidad a través de una programación facilitada. Es parte de la co-revolución desencadenada por los cambios en el estilo de vida moderno, los problemas de vivienda urbana y la economía compartida.”

La regulación también puede impedir la claridad. En Alemania, las reglas de construcción clasifican la convivencia como residencial estándar, lo que significa que el pequeño espacio privado que es una característica de la convivencia, lo hace “micro” Pero en Italia, un esquema de convivencia puede obtener el consentimiento como hotel. Mientras tanto, en el Reino Unido el desarrollador y operador Room2 se llama a sí mismo “hometel”. En los Países Bajos existe el Hotel de Estudiantes de alto perfil.

Una plétora de operadores de industrias tan diversas como la de la hospitalidad y el alojamiento de estudiantes tienen su propia toma y añaden su propio giro, dependiendo de si sus antecedentes son en la hospitalidad o en el alojamiento de estudiantes construido a propósito.

Diferencias regionales
El subsector realmente depende de la ciudad; la convivencia en Alemania es diferente a la de Francia, que es diferente a la de España, que también es diferente a la del Reino Unido.

Niels Berl es director de inversiones para Alemania en The Collective. Con base en Berlín, predice que el segmento está maduro para un arreglo. Tal vez en 2020 el mercado madure.

“Creo que habrá una especie de limpieza del mercado en Alemania en cierta medida este año. Ha habido muchos promotores inmobiliarios que se están subiendo a la ola y tienen estos activos que no están pensados desde la perspectiva operativa. Son similares a los operadores de co-vivienda “mamá y papá”.

Puede haber una oportunidad para la consolidación del mercado este año.

Mantenerse al día con todas las palabras de moda para la co-vivienda es un trabajo duro, pero identificar los puntos calientes en Europa es fácil porque la co-vivienda es una tendencia muy urbana.

En total, sólo ocho ciudades albergan casi tres cuartas partes de la oferta operativa total, según JLL. Londres tiene el mayor segmento de cohabitación, que comprende el 22% del mercado total en Europa. Ámsterdam, la capital holandesa, es la segunda más grande con un 18%. En un distante tercer lugar en París.

Juntos, Londres y Amsterdam representan casi el 40% del mercado europeo. Curiosamente, Berlín -que es conocida por su amplio y arraigado sector privado de alquileres- tiene menos del 5% del mercado de la cohabitación.

¿Qué cálculos hacen los promotores y operadores de cohabitación cuando deciden lanzar un activo?

La ubicación es crucial, como siempre en el sector inmobiliario. Quarters no opera en ciudades de menos de 500.000 habitantes. El segmento está haciendo incursiones en los centros urbanos con una elevada relación entre el costo de la vivienda y los ingresos, según JLL.

Otras consideraciones son cómo encaja el proyecto en las necesidades de vida social de una ciudad, qué porcentaje de una nueva urbanización de convivencia debe comprender, qué nivel de gestión operativa de tipo hospitalario es apropiado y cuál debe ser el perfil de ingresos medios de un inquilino típico. En lugares con altos costos de terreno y construcción, ¿tiene sentido enmascarar los altos precios con servicios adicionales?

La vida a corto plazo en general, y la convivencia en particular, es un producto de la vida en 2020.

“Hay una creciente demanda de un tipo de alojamiento urbano asequible que ofrezca a los residentes una mezcla perfecta de comunidad y una sensación de bienestar, equilibrando su ajetreada vida laboral con un estilo de vida activo y saludable”, dice Dietert de Patrizia.

“En la era digital, cada vez más jóvenes se quejan de una sensación de aislamiento y buscan el sentido de comunidad que les ofrece la convivencia. Aunque no ofrecemos nuestras propias previsiones de crecimiento para la convivencia, confiamos en que las tendencias socioeconómicas como la urbanización, el envejecimiento de la población, la creciente demanda de trabajo flexible y la conciliación de la vida laboral y personal, están aquí para quedarse.”