PERSPECTIVAS 2020: Rendimientos más ajustados, rendimientos más bajos

¿Qué le depara el año 2020 al CRE? Hacer predicciones se complica un poco por el hecho de que nadie parece saber con precisión en qué punto del ciclo nos encontramos cuando el sol se ponga en 2019.

La percepción es que el mercado está en algún lugar cerca o en la cima, inundado de valores que el Banco Central Europeo ha decidido que va a seguir completando, en forma de facilitación cuantitativa. Los conocedores de la industria esperan que esto continúe en el año 2020, con evidencia de que los rendimientos caigan aún más en algunas ciudades. La CBRE pronosticará a principios del próximo año que las rentabilidades serán aún más altas en toda Europa.

Entrada en Asia

Es probable que el clima para los inversores en 2020 sea que los tipos de interés se mantengan más bajos durante más tiempo, que los bonos se encuentren en territorio negativo y que la demanda supere a la oferta. ¿Pueden las rentas crecer lo suficientemente rápido como para superar la caída de los rendimientos en el nuevo año?.

Estos vientos en contra significan que el año 2020 será probablemente un año de gran actividad para el sector inmobiliario europeo, que se considera un destino atractivo para el capital internacional, especialmente de Asia.

Esperaremos que el gestor de activos que cotiza en Singapur, Keppel Capital, entre en el mercado en 2020 y se ramifique en Europa desde su base en el Lejano Oriente. La empresa es propietaria de uno de los mayores REITs de Asia y va a lanzar uno enfocado en Europa el próximo año.

Mientras tanto, se espera que los IPOs sigan siendo una especie en peligro de extinción a partir de enero, continuando la escasez de 2019. Los expertos con los que hemos hablado prevén que en el año 2020 habrá más actividad de fusiones y adquisiciones con firmas que cotizan en bolsa comprando otras firmas que cotizan en bolsa, en la línea de la adquisición de TLG por parte de Aroundtown. El atractivo de esto es que a menudo existen importantes sinergias entre empresas similares, mientras que las OPV pueden tardar más tiempo y ser aún más complejas.

Una cosa que nuestra encuesta de opinión revela es que los inversores consideran que el nuevo año podría ver continuar el reinado del sector residencial, después de que la clase de activos haya terminado con fuerza el año 2019. Las residencias ofrecen oportunidades de ingresos a largo plazo, una abundante oferta de inquilinos y una escasez de oferta. Esto resulta atractivo en el actual entorno de bajos tipos de interés para los inversores que buscan rendimientos de las operaciones en forma de ingresos por alquiler, así como de la negociación de activos.

Una operación de fusiones y adquisiciones a la que habrá que prestar atención en 2020 es la compra por parte de Aedifica, el proveedor belga de viviendas para personas mayores, de Hoivatilat, que desarrolla viviendas de atención en Noruega. El banco comercial holandés Kempen está involucrado y entendemos que la transacción se completará en el primer trimestre del próximo año. Por su parte, el inversor británico M&G Real Estate prevé que a partir del próximo mes se centrará en el sector residencial con sus dos fondos de capital variable.

Renta segura

Marc Reijnen, director de inversión y gestión de activos de M&G Real Estate, afirma: “Se trata de un flujo de renta segura, no del activo subyacente. Sólo queremos invertir donde se espera un crecimiento de los alquileres, lo cual es cada vez más difícil de encontrar en el sector de las oficinas”.

Mientras se mantiene con los labios apretados en las operaciones en curso, M&G se dirige a las principales ciudades de los Países Bajos, Copenhague en Suecia y también Helsinki en Finlandia, señala.

Mientras tanto en el Reino Unido, los promotores residenciales están ocupados en las principales ciudades, a pesar de la incertidumbre de Brexit. Personas como Quintain, así como Greystone, Grainger y Get Living, están construyendo casas familiares para alquilar, no para vender.

¿Podría ser el 2020 el año en que la controvertida urbanización de Earls Court en Londres finalmente escape del atolladero político en el que ha estado atascada durante años?.

Los nuevos propietarios, Delancey y APG, han descartado el plan de algunos elementos controvertidos y lo han vuelto a presentar al consejo local. PropertyEU entiende que ahora hay buena voluntad entre las partes, lo que podría ayudar a poner en marcha el desarrollo el próximo año.

La venta al por menor sigue creciendo

Desde una estrella en alza en forma de residencial, hasta la venta al por menor – de la cual el brillo se desgastó en 2019. Los últimos 12 meses han sido un “annus horribilis” en las calles principales de Europa y en sus centros comerciales, con operadores como Intu y Hammerson grabando en el sector -los peores resultados de la primera mitad del año.

Hemos oído que Intu está buscando deshacerse de dos centros comerciales en España pronto; el Intu Asturias en el noroeste del país y el Intu Puerto Venecia en Zaragoza. La empresa se ha fijado como objetivo el valor contable de las operaciones, es decir, una rentabilidad del 4%.

. Mientras tanto, Savills está inclinando la venta y el arrendamiento en 2020, por lo que se espera que se produzca una ampliación de capital a medida que la empresa busca satisfacer su apetito por los arrendamientos a largo plazo con ingresos atractivos y estables. En 2020, también podríamos ver el retorno de los inversores estadounidenses que compran en Europa arrendamientos netos porque les gusta el equilibrio de las rentas a largo plazo y el perfil de rendimiento.

Pero no todo es pesimismo en el sector minorista. Las cosas parecen haber dejado de empeorar a partir del cuarto trimestre de 2019, con un descenso de los volúmenes de inversión en la UE de alrededor del 19%, en línea con las otras clases de activos.

Es probable que el nuevo año traiga consigo un mayor replanteamiento y desarrollo del comercio minorista, especialmente en Alemania, Noruega y el Reino Unido, a medida que el sector evoluciona hacia nuevas formas bajo la presión del auge del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo. Como resultado, la clase de activos puede ser un poco más pequeña a finales de 2020.

Basándonos en las conversaciones que ha tenido PropertyEU, no nos sorprendería ver un repunte en las transacciones de oficina en 2020, ya que los inversores se aprovechan de los precios bruscos. Se rumorea que una oficina de BNP Paribas en Londres va a salir al mercado con una rentabilidad de alrededor del 3% a principios del próximo año.

Los mercados de oficinas activos el próximo año parecen ser Alemania, Bélgica y los Países Bajos. Actualmente se está ofreciendo una oficina en Munich con un rendimiento de entre el 2,5 y el 2,75%.

Estos son lugares donde se invirtió mucho capital en 2014 por parte de inversores coreanos, cuyos planes de negocio a cinco años finalizan en 2020. Se dice que hay muchos activos que no han sido titulizados por los grupos de gestión de activos y sus asesores de banca de inversión. Entre los nuevos actores que se buscarán en el segmento el próximo año se encuentra Mastern Investment Management, que lanzará el primer REIT centrado en la UE y dirigido a las oficinas de Francia, Países Bajos y Alemania, según entiende PropertyEU.

Crisis de colaboración

¿Cómo le irá al segmento de oficinas flexibles en 2020? El sector fue sacudido por la experiencia cercana a la muerte de WeWork, disparada por la consternación de la industria por el estado de sus finanzas antes de su propuesto IPO en Agosto.

El Co-fundador Adam Neumann dijo que quería poner WeWork en el planeta Marte. En su lugar, la valoración de la empresa se vino abajo desde 47.000 millones de dólares hasta 10.000 millones o menos.

A pesar del fiasco, todas las personas con las que hablamos esperan que la oficina flexible tenga un buen rendimiento en 2020, con empresas como IWG (Regus y Spaces) que muestran cómo hacerlo con éxito.

Rob Virdee, analista de Green Street Advisors, dice: “Vale la pena recordar que la oficina flexible representa alrededor del 5% de la oferta total en Londres, y que WeWork representa alrededor del 1% de la misma. Tienes que poner las cosas en perspectiva”.

Sin embargo, hay consecuencias. Hablamos con una empresa que está siendo cautelosa al invertir únicamente en activos de oficina en los que WeWork controla el 20% o menos de la GLA, el año que viene.

¿Dividendo de Brexit?

En otro lugar, “Get Brexit done” fue el estribillo sin parar del primer ministro británico Boris Johnson durante la reciente campaña de las elecciones generales en el Reino Unido. Los inversores inmobiliarios que hemos consultado comparten este sentimiento.

Entendemos por nuestras conversaciones que muchas operaciones se han retrasado desde antes de la encuesta del 12 de diciembre porque nadie está seguro de cuál será el resultado. Por lo tanto, se espera una oleada de transacciones en el primer trimestre de 2020 si se produce una salida ordenada de la UE.

No obstante, el apetito por el Reino Unido seguirá siendo fuerte el próximo año, y los inversores asiáticos se sentirán especialmente atraídos por el Reino Unido porque ofrece un mayor margen de rendimiento que el 3% que se encuentra habitualmente en Europa continental.

Colliers espera unos 50.000 millones de libras (58.000 millones de euros) en volúmenes de transacciones en el Reino Unido en 2020, lo que supone un aumento de unos 5.000 millones de libras con respecto al total de 2019. Este aumento se debe al apetito de la demanda, en particular de Asia, así como al gran número de acuerdos que actualmente están atados en “legal” o que están siendo retrasados por la incertidumbre de Brexit. Tampoco descarte que los CVA de venta al por menor atraigan a compradores oportunistas. Lo único que les preocupa que pueda descarrilar las cosas es un Brexit sin compromiso en torno al tercer trimestre.

Inversión de impacto

Lejos de los mercados, ¿podría el nuevo año ser testigo de un cambio radical de actitud entre los profesionales? El aumento de la llamada inversión de impacto podría ser una tendencia a tener en cuenta en el nuevo año (véase el recuadro de la página siguiente). Por supuesto, salvar el mundo no se hará a expensas de los rendimientos, según un gestor de inversiones con el que hablamos. Los inversores buscarán “resultados positivos” junto con las rentabilidades, no en lugar de ellas, en 2020.

Entonces, ¿qué tipo de profesional inmobiliario va a estar en demanda en 2020?

Los conocedores del sector nos dicen que la contratación está siendo dictada por el entorno de tipos de interés “más bajos por más tiempo”, que está obligando a los inversores a encontrar nuevas formas de generar rentabilidades.

Los gestores de activos que pueden reutilizar un activo son muy populares. Entendemos que esto se debe a que la falta de nueva oferta requiere un cambio de uso, ya que los puntos de venta minoristas se convierten en activos residenciales, por ejemplo.

Los especialistas en datos y demografía también deberían ser demandados, ya que los inversores profundizan en las ubicaciones en busca de rendimiento, en medio de una creciente competencia y una menor oferta. Además, con los precios tan altos como a finales de 2019, tomar la decisión correcta es más crucial que nunca.

Mientras tanto, nadie con quien hayamos hablado espera que los beneficios crezcan en 2020. Todo lo contrario; bajarán alrededor de 25 puntos básicos interanuales, es la expectativa general. Por supuesto, es difícil ser demasiado preciso sobre esto ahora mismo.

Sin embargo, lo que sí parece probable es que a medida que el 2019 se convierta en historia y el primer año de la tercera década del siglo XXI amanezca, el sector inmobiliario será un lugar muy concurrido. ?