Property Investor Today se pone al día con Charlie Baxter

En esta entrevista, Property Investor Today se pone al día con Charlie Baxter, director general y cofundador del galardonado director de desarrollo Alchemi Group, para saber más sobre la conversión de la estación de bomberos de Westminster por parte de su empresa, sus ideas sobre el mercado inmobiliario del centro de Londres y sus predicciones para el año 2020.

Cuéntanos un poco sobre tus antecedentes. ¿Cómo se metió en el desarrollo de la propiedad en primer lugar?

No fui a la universidad y dejé la escuela a los 18 años para viajar por el mundo, al volver me uní a una empresa de la ciudad y después de unos años decidí seguir los pasos de mamá y convertirme en promotor.

Mi primer papel en la propiedad fue en Barratt Homes, donde formé parte de un pequeño equipo que compró propiedades antiguas en parte de intercambio. Aquí es donde me corté los dientes aprendiendo a resolver problemas de propiedad. Literalmente todo bajo el sol.

Después de cinco años me pidieron a mí y a algunos colegas que estableciéramos su división Barratt West London y después de diez años en Barratt, decidí hacerlo solo.

En 2002 fundé Alchemi Group con mi esposa, la diseñadora de interiores Laura Marino (de Studio L, Londres). Empezamos a renovar varios apartamentos aislados simultáneamente y a comprar derechos de aire. Luego, unos años después, compramos un bloque de oficinas en Pimlico y recibimos el permiso para convertirlo en apartamentos. Eso nos llevó orgánicamente a escalar a desarrollos más grandes, incluyendo conversiones de hoteles a residenciales y desarrollos de nuevas construcciones.

¿Cuáles son sus predicciones para el mercado inmobiliario residencial del centro de Londres en 2020? Y, mirando mucho más allá, la década en su conjunto…

Con la elección fuera del camino y Brexit (le guste o no) casi seguro, esperamos ver que la confianza del comprador/inversor regrese, tanto para las nuevas ventas como para la compra del sitio. Este aumento de la demanda es probable que absorba el resto de las existencias construidas que han languidecido en el mercado desde las subidas del SDLT y el referéndum de la UE.

Con todo esto en mente, esperamos ver un aumento de la demanda, tanto local como internacional, este año. La continua incertidumbre política mundial también acelerará la fuga de capitales hacia la seguridad dentro de los ladrillos y morteros del Reino Unido.

Sin embargo, va a tomar un tiempo para que el suministro se recupere. Por ejemplo, recientemente realizamos un informe de ventas y marketing para nuestro próximo desarrollo de la Estación de Bomberos de Westminster en SW1. Normalmente esperaríamos ver otros tres o cuatro desarrollos lanzados en el 2020 sin embargo, no encontramos ningún otro desarrollo de nuevas construcciones en un radio de una milla.

Habiendo completado docenas de desarrollos en las cercanías en los últimos 20 años, puedo decir honestamente que nunca he sabido que el oleoducto del centro de Londres sea tan corto. Sin embargo, como la población sigue creciendo, esperaría ver un aumento de los precios para reflejar este desequilibrio.

En términos de la década en su conjunto, mi experiencia en la industria inmobiliaria me ha llevado a creer que el principal mercado inmobiliario del centro de Londres funciona en ciclos de 18 años. El último ciclo fue 1990″2008. El ciclo actual comenzó en 2009 (después de la crisis crediticia) y aunque se interrumpió a mitad de camino por numerosas subidas punitivas de impuestos, y por supuesto Brexit, confío en que veremos una fuerte subida de los precios de al menos el 40% en la última mitad de este ciclo, que terminará alrededor de 2026.

¿Cuáles han sido los retos y recompensas de convertir un edificio de grado II en un uso residencial?

El sitio está excepcionalmente restringido y hay un grado de variación en la estación de bomberos eduardiana existente (que es por supuesto lo que la hace especial), y el sitio irregular, lo que significa que de 17 nuevos apartamentos, sólo dos son iguales.

Esto ha significado que cada apartamento ha tenido que ser diseñado individualmente. El resultado positivo es que esto ha llevado a muchas opciones para los residentes y algunos espacios maravillosos e inesperados, pero ha sido un reto conseguir que cada apartamento individual funcione prácticamente y sea hermoso.

El desarrollo también es mucho más respetuoso con el medio ambiente que el desarrollo residencial promedio de Londres. El objetivo del plan de Londres para la reducción de las emisiones de carbono es del 35%. Estamos en el objetivo de reducir en un 47%, lo que es un gran logro para la conversión de un edificio de grado II.

¿Tiene más planes de conversiones en los próximos meses y años?

Mucho. Estamos buscando comprar al menos cuatro sitios en los próximos dos años. Como desarrollador de boutiques de diseño en el centro de Londres, vemos un buen número de edificios inusuales, algunos de los cuales están maduros para la conversión.

Tendemos a centrarnos en edificios que se convertirían en un mínimo de diez apartamentos. La mayor conversión que hemos completado hasta la fecha es un edificio de oficinas de los 80 en Victoria que se convirtió en 57 apartamentos tipo loft más tres nuevas unidades de venta.

Al restaurar la estación de bomberos de Westminster, ¿era importante para usted mantener la historia del edificio intacta? ¿Hay alguna característica original todavía involucrada?

Siempre es importante conservar la historia de un edificio cuando se lleva a cabo un proyecto de regeneración de este tipo. Su historia es a menudo el único punto de venta y esto siempre debe hacerse con sensibilidad para abarcar tanto el carácter histórico como la innovación, para crear un espacio moderno íntimo.

También era una necesidad con la estación de bomberos de Westminster debido a que es un edificio de grado II.

El exterior de piedra de Portland y ladrillos rojos ha sido restaurado junto con los azulejos interiores de vidrio, las ventanas y puertas originales, el poste de los bomberos y la sala de vigilancia. La antigua sala de máquinas de la planta baja y el sótano se convertirán en un restaurante (recientemente inaugurado como Mathura, del chef y personaje de televisión estrella de Michelin, Atul Kochhar), abriendo el espacio al público por primera vez.

Tanto el Open Studio Architects como el estudio L London Interior Design han hecho un brillante trabajo fusionando lo viejo y lo nuevo. La atención a los detalles es increíble. El diseño del nuevo edificio detrás de la estación de bomberos es único y es probablemente el mejor ejemplo de acabado de ladrillo hecho a medida en cualquier lugar de Londres.

¿Qué deberían buscar los inversores en el año que viene?

Los inversores sabios buscarán comprar bienes raíces en edificios que sean realmente sostenibles. El público en general se está despertando mucho más rápido que la industria inmobiliaria a la crisis climática y los compradores concienzudos buscarán cada vez más asociarse con los promotores que están yendo más allá de los requisitos mínimos en cuanto a la reducción de las emisiones de carbono.

Este año, los inversionistas definitivamente deberían volver a prestar atención a los sitios de desarrollo residencial del centro de Londres. En los últimos años los promotores se han mantenido alejados de la compra de sitios en el centro de Londres debido a la preocupación por los valores inflados y el exceso de oferta. El resultado es que las solicitudes de construcción y planificación han caído de un acantilado en el centro de Londres.

Al mismo tiempo, la demanda está aumentando, la confianza ha mejorado, los precios han bajado y los compradores se han ajustado al aumento del SDLT. En 2020, esperaría que el aumento de los precios supere las expectativas, de manera similar a la fuerte recuperación de 2009/10 después de la crisis crediticia. Históricamente, la recuperación del mercado inmobiliario ha empezado desde el centro, y se ha ido extendiendo.

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