Un bufete de abogados ha puesto de relieve la difícil situación en UK

Un bufete de abogados ha puesto de relieve la difícil situación adicional de algunos operadores de locales comerciales en el Reino Unido, que esta semana se vieron afectados por una nueva «regla de los seis» que restringe las reuniones en Inglaterra.

Taylor Wessing dice que con sus operaciones actuales ya impactadas por un largo cierre de Covid-19, algunos minoristas y operadores de restaurantes casuales en el Reino Unido ahora también se enfrentan a la deuda que surge en las unidades que se desprendieron hace algún tiempo.

La razón radica en las normas existentes en Inglaterra y Gales para que los inquilinos cedan sus arrendamientos: Para consentir una cesión, los propietarios suelen exigir un AGA, o «Acuerdo de Garantía Autorizado», del inquilino saliente. Este instrumento le impone la obligación de garantizar el cumplimiento del nuevo inquilino en el contrato de arrendamiento.

Y esta obligación a menudo puede durar mucho tiempo, fuera del control del inquilino saliente; normalmente hasta el final del plazo del contrato de arrendamiento, o el momento en que el nuevo inquilino pasa a ceder el interés.

Los expertos del bufete de abogados, Emma Oakley, Lauren Fendick y Clare Harman Clark, informan de que, dada la responsabilidad, muchos minoristas y operadores de restaurantes bien aconsejados son comprensiblemente reacios a aceptar proporcionar una AGA en la cesión.

Ellos explican: Cuando se establece un nuevo contrato de arrendamiento, puede ser posible calificar cualquier requisito del propietario para uno, por lo que sólo puede llamar a una AGA cuando sea razonable hacerlo», dicen. «Esto le dará al inquilino una mejor oportunidad de argumentar que una AGA es innecesaria, ya sea porque, por ejemplo, el cesionario propuesto tiene una sólida fuerza de convenio, o está poniendo un depósito de alquiler considerable u otro garante sustancial como garantía.

Continúan: Sin embargo, una vez que el contrato de arrendamiento está en vigor, a menudo tienen pocas opciones, ya que el requisito de una AGA se incorporará a los términos del contrato de arrendamiento como una condición previa a la cesión.

En este punto, depende del inquilino saliente tratar de cubrir los riesgos investigando la fuerza del pacto de la parte a la que proponen vender el interés, para hacer una evaluación informada sobre si el cesionario puede cumplir con las obligaciones del inquilino en virtud del contrato de arrendamiento por el resto del plazo.

Por supuesto, desde la perspectiva del arrendatario, esos arrendamientos existentes se negociaron sin la experiencia de la incertidumbre de una pandemia mundial. Incluso en circunstancias normales, la diligencia debida más rigurosa no vendrá acompañada de ninguna garantía del desempeño futuro del cesionario.

Muchas empresas del Reino Unido ya han estado haciendo un examen crítico de sus carteras actuales, tal vez cerrando algunos de sus sitios, y sólo los lugares con mejor rendimiento vuelven a abrir para el negocio después del cierre.

Pensar estratégicamente en el riesgo podría significar la gestión de los costos existentes de una cartera de bienes raíces mediante la negociación de una cesión con sus propietarios. Muchos operadores prefieren pagar una suma global para librarse por completo de las obligaciones de arrendamiento. Otras opciones incluyen el subarriendo de los locales para mantener al menos un grado de control.

Para los cedentes, el resultado podría significar que las partes se encuentran en la desafortunada situación de tener que hacer frente a las obligaciones de alquiler no sólo de sus carteras futuras, sino también de los locales ocupados anteriormente, en los que los cesionarios incumplen los compromisos de alquiler, o incluso entran en un proceso de insolvencia.

Taylor Wessing dice que queda por ver si las consecuencias del Covid-19 darán lugar a un cambio fundamental en las condiciones de arrendamiento en algunos sectores y si habrá un reequilibrio del riesgo entre propietarios e inquilinos.

Una mayor flexibilidad en torno a las condiciones previas a la cesión, en particular la renuncia a un requisito absoluto para un AGA, podría ser una forma en la que los propietarios pueden asumir más del riesgo del contrato de arrendamiento, dice la empresa.

Esto requiere un mayor apetito para entender y apoyar los negocios de los inquilinos. Esto puede no ser aceptable para los activos de un solo alquiler, como los cobertizos logísticos, donde el valor del activo está muy ligado a la fuerza del pacto del inquilino y donde cualquier potencial para que esto se erosione con el tiempo podría depreciar el valor.

Sin embargo, dada la crisis a la que se enfrenta el sector de la venta al por menor y los restaurantes casuales, podría ser más aceptable para los propietarios que tienen vacíos que llenar.

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