Bain Capital compra 5 propiedades de oficinas en Italia

Bain está pagando algo más de 94 millones de euros por los activos, que sólo están ocupados parcialmente y requerirán una importante inversión de capital para estar a la altura de las normas.

La transacción de valor añadido – que fue inclinada por PropertyEU el mes pasado – refleja un promedio de 26% de descuento al último valor de mercado de las propiedades a finales de junio de 2019. Las propiedades incluyen la oficina central del Grupo Henkel de 17.500 m2 en la Via Amoretti de Milán, así como las oficinas centrales del gigante de la telefonía móvil H3G Wind en Roma, una oficina multiarrendamiento en el Viale Monza 338 de Milán, la oficina central de Sony en Italia en Cinisello Balsamo y otra oficina en Casalecchio di Reno, cerca de Bolonia.

Con la firma del acuerdo preliminar, Bain ha pagado 9,5 millones de euros, mientras que el resto se desembolsará cuando se complete el acuerdo previsto para el 29 de febrero. Vitale&Co asesora al comprador.

Las propiedades están en su mayoría en manos del fondo Amundi RE Europa en liquidación, mientras que tres activos se mantienen conjuntamente con el fondo Amundi RE Italia. El gigante francés de inversiones Amundi nombró a Lazard a finales del año pasado para que vendiera todos los activos de sus fondos Amundi RE Europa y Amundi RE Italia, que vencen a finales de 2021. Se esperaba que los vehículos completaran las desinversiones a un coste muy inferior al de adquisición, en gran parte como resultado de la alta tasa de vacantes – 30% en los dos fondos – así como de las ubicaciones secundarias de los activos.

El mayor inmueble de la cartera es la sede de H3G Wind en la Via Alessandro Severo de Roma, valorada por última vez en 44 millones de euros. El complejo de 14.200 m2 totalmente alquilado en Roma fue comprado en 2011 por algo más de 52 millones de euros por Amundi RE Europa y genera alquileres anuales cercanos a los 4 millones de euros. Se vendió por algo más de 30 millones de euros.

Bain ha crecido agresivamente en Italia en los últimos años, cayendo en picado sobre todo en una serie de carteras tóxicas. El gigante estadounidense entró en el mercado de los préstamos en mora del país en 2017 con la adquisición de Heta Asset Resolution Italia (Harit), el banco malo de Hypo Alpe-Adria Bank, incluyendo activos por valor de 570 millones de euros.

El mes pasado, Bain firmó la adquisición de 200 millones de euros de activos inmobiliarios del prestamista italiano Banca Popolare di Vicenza (BPVI) en administración. El acuerdo -la primera operación inmobiliaria directa de Bain en Italia- adoptó la forma de una transacción de acciones en la que participó Immobiliare Stampa, la rama inmobiliaria de BPVI, que se puso en administración en junio de 2017.

El paquete, que se puso a la venta en mayo del año pasado, comprende más de 200 edificios, incluidos dos activos de trofeos: las oficinas de BPVI en la céntrica Via Turati de Milán y en la Via del Tritone de Roma.

Una parte de los activos se ha arrendado a la entidad crediticia Intesa San Paolo, que se ha convertido en accionista minoritario de Immobiliare Stampa tras haber asumido el año pasado la parte de rendimiento del negocio de BPVI. La operación incluye una plataforma de 20 profesionales de Immobiliare Stampa que continuarán gestionando la cartera inmobiliaria de Bain en Italia, junto con el equipo de ACS (antes Hypo Alpe Adria) que el grupo ya tiene en el país.