Brexit y crecimiento más lento como telón de fondo

El año comenzó con una conmoción. Corestate Capital ha publicado a escondidas una declaración sobre la partida de su director general Michael Bütter en circunstancias misteriosas justo antes de la víspera de Año Nuevo. Así que cuando la gente volvió a sus escritorios en enero, se hablaba de Corestate.

Sin embargo, a medida que pasaban las primeras semanas de 2019, esto se convirtió en un blip – un asunto interno localizado más que un signo de los tiempos. A finales de año, sin embargo, se espera otra sorpresa, ya que a los dos co-directores de bienes raíces de Aberdeen Standard Investments (ASI) se les dijo que se fueran, pero los directores generales de las principales empresas de inversión inmobiliaria no estaban “llamando a un día” en masa. No estaban teniendo grandes subastas con sus juntas directivas debido a la gran agitación económica, la dirección del mercado, o algo aún más siniestro como que los inversionistas ya no quieren la propiedad. Sobre este último punto, nada más lejos de la realidad.

El CIO de Aviva Investors Real Assets, Mark Versey, dijo a PropertyEU que estos podrían ser tiempos turbulentos para los mercados financieros, dado que los bancos centrales estaban dando un giro de 180 grados en su política monetaria. También estaba la realidad de los tipos de interés negativos, las guerras comerciales y la volatilidad de los mercados de valores. Pero Versey dijo que el apetito por los bienes raíces entre los inversionistas siguió siendo fuerte.

Durante todo el año 2019, fue la misma historia en bucle ya que los gerentes de inversión repitieron cómo los clientes querían propiedades para la diversificación, el flujo de caja y mejores rendimientos que los bonos. Para ello no ha cambiado mucho.

Blackstone pudo completar su recaudación de fondos para el fondo inmobiliario global más grande del mundo con 20.500 millones de dólares (18,63 euros); tuvo lugar la mayor transacción inmobiliaria alemana de la historia, con el Millennium Portfolio adquirido por Commerz Real por unos 2 euros.El capital coreano se extendió por toda Europa y logró algunos grandes acuerdos como el Lumière en París, y Fifth Wall Ventures recaudó el mayor fondo de tecnología de propulsión del mundo hasta la fecha, mientras que las nuevas empresas europeas de tecnología de propulsión se multiplicaron en todas partes.

Fuerte apetito, caída de volúmenes
Pero también hubo un efecto de disociación. Si el apetito por los bienes raíces era tan fuerte, ¿por qué disminuyeron los volúmenes de bienes raíces europeos en 2019? Bueno, Brexit tuvo parte de la culpa. Los volúmenes europeos han ido disminuyendo desde la votación de junio de 2016 para salir (aunque todavía están saludables, según las medias de los últimos 10 años). En octubre de este año, el CBRE dijo que los volúmenes en lo que va de año ascienden a 192.000 millones de euros, un 13,9% menos que los 223.000 millones de euros registrados en 2018. Chris Brett, director de mercados de capital de EMEA, advirtió: “La inversión en el sector inmobiliario europeo sigue siendo fuerte, pero como hemos visto a lo largo del año, los volúmenes se están suavizando” Dijo que la falta de acciones y las incertidumbres generadas por Brexit en el mercado del Reino Unido estaban retrasando la toma de decisiones. Brett añadió que el mercado continúa viendo caer los rendimientos, con la excepción de las partes maltrechas del sector minorista. Alexander van Riel, jefe de Europa Continental de CBRE Global Investment Partners (GIP), dijo que sentía que los inversionistas con bienes raíces se enfrentaban a una falta de alternativas aceptables, lo que frenaba el mercado. Su punto es: ¿por qué los propietarios e inversores venderían activos sin ver un mejor lugar para reciclar el capital?

Por cierto, el año pasado, GIP llegó a un acuerdo con Pygmalion para crear una empresa hotelera europea. Por sí solo, esto no es masivamente significativo. Sin embargo, con la dificultad de obtener una rentabilidad para las clases de activos tradicionales, muchos inversores, a lo largo de 2019, miraron hacia activos operativos especializados, alternativos o de nicho, incluyendo sectores residenciales como los de co-vivienda, microvivienda y BTR. Se ha producido una plétora de acuerdos, fondos, joint ventures y plataformas respaldados por informes de mercado que ensalzan las virtudes de ciertos sectores y los impulsores subyacentes.

A largo plazo, las tendencias sociales y demográficas sísmicas hacen que algunas de estas clases de activos parezcan menos expuestas a la desaceleración económica más amplia en Europa. En el sector de la vivienda estudiantil del Reino Unido destaca la adquisición por parte de The Unite Group de Liberty Living Group, con una cartera de más de 24.000 camas, por valor de 1.400 millones de libras esterlinas. También en el ámbito de la promoción residencial del Reino Unido, CBRE adquirió la promotora multifamiliar BTR del mercado medio Telford Homes para su plataforma de inversión y desarrollo, Trammell Crow.

WeWork drama
Mientras tanto, en los sectores de propiedad más tradicionales, como las oficinas, algunos choques estaban por venir. WeWork, que hasta el 2019 fue celebrado de alguna manera por ser un “disruptor” de la relación tradicional entre propietario e inquilino de oficinas, se vio interrumpido. Como preparación para una salida a bolsa, la empresa estadounidense presentó documentos financieros en el sitio web de la SEC en agosto, y eso precipitó un colapso.

Bajo el cofundador y director general Adam Neumann, la empresa había hablado anteriormente de manera masiva. También se había convertido en un importante arrendatario de oficinas en Europa. Sin embargo, la presentación ante la SEC demostró que la verdadera posición financiera de la empresa era precaria y que su oferta pública inicial de acciones se archivaría. Con un modelo para tomar arrendamientos largos pero subarrendar en términos cortos y flexibles a los “miembros”, la compañía de Silicon Valley no se había adherido a un modelo de negocios que los tipos de propiedades de la vieja escuela jurarían por una botella de clarete en un restaurante caro. Con los detalles de las pérdidas masivas y los pasivos a la vista, la valoración de WeWork pasó repentinamente de 47.000 millones de dólares a 10.000 millones de dólares. Su director general fue destituido y WeWork se enfrentó al despido del 20% de sus 12.500 empleados.

Sin embargo, lo que representa WeWork no está siendo impugnado. A través de 2019, los inversores y asesores de bienes raíces han estado propugnando el tratamiento de los inquilinos como “clientes”. A partir de ahora, el sector inmobiliario debe ser abordado como una industria de servicios – la llamada “hotelería” de los bienes raíces. Esta frase se extendió por todo el mundo en eventos del sector como Mipim y Expo Real.

PropertyEU se hizo con una idea propia de esta gran tendencia de la hotelería. Durante el año, nos pusimos jeans y camisetas para visitar una oficina de WeWork para un informe especial sobre los proveedores de espacio de oficina flexible. También visitamos una oficina alquilada por Knotel, otro proveedor de oficinas flexibles de rápida expansión en los Estados Unidos. Knotel explicó sus diferencias a WeWork como el subarriendo en plazos mucho más largos y el no tener nunca su marca Knotel en ningún lugar. El tema principal a destacar fue que WeWork no es todos los proveedores de oficinas flexibles del mundo, o como dijo el Financial Times en un titular en octubre: Knotel quiere ser WeWork – sin el “baño de sangre”.

Baño de sangre al por menor
A lo largo de 2019, hubo otro baño de sangre del que hablar: la venta al por menor.

Al igual que con Brexit, el Reino Unido sintió los efectos más dolorosos. A medida que el comercio electrónico se fue apretando más, hubo una cinta transportadora de fallos en la cadena de tiendas. KPMG dijo que hasta septiembre habían entrado en administración 44 negocios minoristas en el Reino Unido, como la cadena de zapaterías LK Bennett, Office Outlet, Debenhams, Forever 21 y Mothercare.

En cuanto a la propiedad minorista, el aspecto más polémico fue que los minoristas optaron por entrar en Acuerdos Voluntarios de Empresa (CVA) -sólo posible en el Reino Unido- que permiten a una empresa reorganizar los pasivos y las deudas mientras sigue comerciando. Un grupo de propietarios conocido como el Grupo de Control de Propiedad Combinado (Combined Property Control Group) presentó un desafío legal al CVA de Debenhams. Argumentaron, entre otras cosas, que los arrendadores no eran “acreedores” con respecto a la renta futura y que, por lo tanto, no podían comprometerse. En otros países europeos, también se han visto fracasos en la venta al por menor, como en la cadena de grandes almacenes canadiense Hudson”s Bay. En septiembre, el grupo dijo que cerraría sus 15 tiendas en los Países Bajos, así como un sitio de comercio electrónico y un edificio de oficinas centrales sólo dos años después de la puesta en marcha en Holanda. La canadiense Hudson”s Bay ya ha vendido su participación minoritaria en sus operaciones europeas a la empresa de inversiones austriaca Signa Holding.

En todo el Reino Unido y el continente, la logística fue la clase de activo que se benefició del comercio electrónico mientras que la venta al por menor se convirtió en un mundo sucio. Esto frustró a los que tenían estrategias sólidas en áreas de propiedad comercial que se sostenían bien, como las tiendas de lujo y los centros de venta de fábrica.

El sentimiento comercial omni-negativo pasó factura. BNP Paribas Real Estate dijo en noviembre que la inversión minorista cayó por cuarto año consecutivo, cayendo un 25% en los últimos 12 meses hasta los 41.000 millones de euros. Sólo en el Reino Unido se estrelló un 34%, lo que BNP Paribas atribuyó a un exceso de precaución como resultado del uso de los AVC.

No es de extrañar que la correa para el panel de apertura de la conferencia anual de la CAPI en Barcelona en abril se titulase provocativamente “¿Armagedón o renacimiento? El ICSC cree que los planes de uso mixto, la innovación, la tecnología y el ocio ayudarán al renacimiento del sector y en Europa comenzó a considerar la propia evolución de la organización.

En medio de la penumbra, algunos inversores ya estaban olfateando la oportunidad. Por ejemplo, nuestro artículo titulado “Malls on the mind” (Centros comerciales en la mente), publicado en abril, explicaba cómo el recién creado Axis Retail Partners cree que los centros de compras de primera clase saldrán a la venta dentro de dos o tres años y está dispuesto a invertir. Axis cuenta con el respaldo de 500 millones de euros del grupo italiano Generali. Florencio Beccar, CEO de Axis, dijo que llegará el momento en que los propietarios a largo plazo de algunos de los mejores centros comerciales de Europa reducirán su exposición.

Completando el año A medida que el año se acercaba a su fin, nadie preveía todavía un verdadero choque para el mercado inmobiliario en general. En algunas partes de Europa, los profesionales de la propiedad estaban trabajando en acuerdos que podrían traducirse en rendimientos aún más bajos que los logrados hasta ahora. Varsovia, por ejemplo, ha demostrado ser un mercado al rojo vivo con rendimientos de oficina récord para demostrarlo. Adventum International, un gestor de fondos con sede en Malta, estableció un récord en el tercer trimestre al comprar la oficina de 10.000 m2 de Renaissance Plaza a REInvest Asset Management con una rentabilidad del 4,52%.

La región de la CEE en su conjunto presentó una gran historia a lo largo de 2019, y el agente inmobiliario Savills dijo que la actividad de inversión ha estado aumentando de forma constante en la CEE desde 2013. Los volúmenes superaron los 8.000 millones de euros desde el primer trimestre hasta el tercer trimestre de 2019, es decir, un 54% por encima de la media de los últimos cinco años. Hemos visto una creciente disposición del capital internacional para entrar en la región”, dijo Chris Gillum de Savills, jefe de las oficinas de asesoramiento de inversión regional para EMEA.

En octubre, el inversor de Oriente Medio, Corporate Finance House Group, adquirió la oficina de Day Tower en Bucarest en su primera inversión en Rumanía. Estos grupos internacionales quieren propiedades europeas, y el takeaway a partir de 2019 es que están dispuestos a viajar para acceder a ellas?