Construir para alquilar, un negocio en alza en Reino Unido

El Reino Unido está siendo testigo de una afluencia de viviendas de alquiler de estilo americano, construidas y gestionadas profesionalmente, según las últimas investigaciones de Savills para la Federación Británica de la Propiedad (BPF), habiendo crecido masivamente en los últimos 12 meses el número de viviendas diseñadas y construidas específicamente para el alquiler.

El análisis de Savills para BPF, basado en datos de Molior, encontró que el número de viviendas construidas para alquilar ha “saltado enormemente”, con 150.000 en planificación, en construcción o terminadas.

Además, ha habido un aumento del 51% en el número de casas construidas para alquilar en ciudades regionales clave, con Manchester, Birmingham, Liverpool, Leeds, Glasgow y Sheffield a la cabeza.

Las casas de Build to Rent son típicamente bloques de apartamentos con complementos como un conserje estilo hotel y administración en el sitio, así como espacios de amenidades compartidas como gimnasios y salones de residentes.

Aunque este tipo de vivienda de alquiler profesionalizada está bien establecida en Norteamérica, donde se conoce como “multifamiliar” y existe desde hace décadas, es un fenómeno relativamente nuevo en el Reino Unido.

Se cree que sólo representa alrededor del 2% del total del sector privado de alquileres, pero también es la tendencia de mayor crecimiento del sector.

Tabla 1: Número total de viviendas de nueva construcción para alquiler registradas al final del cuarto trimestre de 2019 frente al cuarto trimestre de 2018

Los resultados mostraron que ahora hay más casas construidas para alquilar en todas las regiones del Reino Unido que en Londres, aunque la capital todavía tiene más casas construidas para alquilar en desarrollo.

En total, hay ahora 152.071 viviendas de construcción y alquiler en diversas fases de finalización en el Reino Unido. De ellos, 40.181 están completos, con otros 35.415 en construcción y 75.475 en planificación, lo que representa un aumento del 15% respecto al año pasado.

Si se desglosan por regiones, Manchester y Salford son los líderes, con casi 23.000 propiedades terminadas o en proceso de desarrollo. Birmingham, por su parte, casi duplicó su tubería de 4.800 viviendas a más de 8.000, y Leeds, Liverpool, Glasgow y Sheffield también experimentaron un importante aumento de la actividad.

Savills realiza un informe trimestral en nombre de la Federación Británica de la Propiedad, un organismo comercial del sector inmobiliario cuyo mapa de construcción para alquilar traza planes en todo el Reino Unido dirigidos al mercado de la inversión institucional.

Algunos ejemplos de proyectos recientes de construcción y alquiler que se han puesto en marcha incluyen: Clippers Quay de Grainger plc en Salford, un proyecto de 614 viviendas cerca de MediaCityUK, la mayor urbanización abierta fuera de Londres; Angel Gardens de Moda Living y Apache Capital Partners en el centro de la ciudad de Manchester, junto a la nueva sede de Amazon, que ofrece 466 viviendas; y Allegro por LaSalle Investment Management, un esquema de 603 casas frente a la terminal HS2 planeada en Birmingham, el desarrollo BTR más grande de la ciudad por número de casas.

Otros ejemplos incluyen The Mercian de Moda Living y Apache Capital Partners, un proyecto de 481 viviendas y la torre residencial más alta de Birmingham en construcción (42 pisos), que está financiada por el primer préstamo de desarrollo BTR de Goldman Sachs, y Brook Place de Grainger plc, un proyecto de 273 viviendas que es el primer proyecto BTR de Sheffield en abrirse.

Richard Jackson, cofundador y director general de Apache Capital Partners, que tiene una cartera de desarrollo de 2.000 millones de libras esterlinas con Moda Living, dijo:

“Dado el amplio panorama de inversiones y el estado del sector privado tradicional de alquileres en el Reino Unido, no es sorprendente que Build to Rent continúe atrayendo el interés tanto de inversores como de consumidores. El bajo rendimiento de las inversiones tradicionales como los bonos soberanos ha animado a los inversores institucionales, como los fondos de pensiones y las aseguradoras, a buscar en clases de activos emergentes como BTR flujos de ingresos estables a largo plazo que se correspondan con sus pasivos”

Añadió: “Hemos visto una demanda saludable en nuestro primer edificio que se abrió, Angel Gardens, y vemos que el BTR regional va cada vez más fuerte, impulsado por unos fundamentos sólidos y un enfoque político renovado en el fortalecimiento de las regiones del Reino Unido”

Pete Ladhams, director general de Assael Architecture, especialista en BTR, que ha diseñado proyectos de BTR para L&G, Grainger plc y Essential Living, dijo: “El meteórico ascenso de Build to Rent en el Reino Unido el año pasado muestra el apetito por alternativas genuinas dentro del mercado del alquiler. A medida que la vivienda residencial se va transformando en un servicio más dirigido, las propiedades de alquiler están ofreciendo a los residentes mucho más que un simple hogar. Con una gama de comodidades, iniciativas sociales en todo el edificio y con excelentes ubicaciones, BTR está mostrando cómo es un producto de alquiler más profesional, seguro y de alta calidad”.

También comentó Franz Doerr, fundador y director general de la empresa de servicios de depósito alternativos Flatfair: “Estas cifras muestran la demanda de viviendas de alquiler gestionadas profesionalmente que hace que toda la experiencia sea perfecta. A medida que la gente alquile por períodos más largos, habrá un mayor enfoque en el servicio, y la vivienda de Build to Rent está liderando el camino. A medida que más unidades se pongan en línea, el servicio será el factor diferenciador entre los desarrollos y prosperarán aquellos que adopten las soluciones tecnológicas que faciliten las cosas a los inquilinos”.

Perspectivas favorables para 2020

En el cuarto trimestre se invirtieron unos 273,8 millones de libras esterlinas en el sector de la construcción y el alquiler en el Reino Unido, lo que eleva la inversión total en 2019 a 2.400 millones de libras esterlinas, según las últimas investigaciones de la empresa inmobiliaria mundial CBRE.

El CBRE UK Multifamily Investment MarketView para el cuarto trimestre de 2019 encontró que, aunque la inversión total en todo el año se redujo en un 22% desde 2018, las perspectivas para 2020 son favorables. Actualmente se están ofreciendo operaciones por valor de unos 1.500 millones de libras esterlinas, lo que ilustra la elevada y continua demanda del sector.

La mayoría de las transacciones en el cuarto trimestre fueron operaciones de financiación a plazo, mientras que el resto fueron ventas de cartera. La inversión se repartió más o menos a partes iguales entre Londres y los centros regionales.

James Hinde, un director de CBRE dijo: “Las transacciones para la segunda mitad de 2019 han sido moderadas en comparación con los dos últimos trimestres de 2018, muy probablemente como resultado de la incertidumbre del mercado en torno a las elecciones generales. Sin embargo, esto no dice el cuadro completo y con el número de tratos actualmente en oferta que se sitúa en alrededor de 1,5 mil millones de libras esterlinas, esto sugiere una historia diferente y mucho más positiva a principios de 2020”.

Añadió: “De hecho, hay algunos acuerdos muy significativos en todo el Reino Unido, pero particularmente en las regiones, con la diligencia debida bien avanzada, lo que sugiere que 2020 podría ser un año récord para la inversión”.

De particular importancia en el cuarto trimestre, dijo, fue la continua inversión de Grainger en el sector con tres transacciones más “un tercer acuerdo de financiación a plazo en el desarrollo del barrio de Hallsville en Canning Town, y dos acuerdos en Cardiff y Sheffield, “lo que indica que el apetito se mantiene fuerte a pesar de los decepcionantes volúmenes de transacciones en el mercado de inversiones”.

Avanzando hacia el 2020 y más allá, Hind cree que el mercado de construir para alquilar parece probable que continúe su rápida expansión, especialmente con más y más promotores que lo consideran una salida viable.

“Esto debería impulsar aún más la inversión, alentar a los nuevos participantes en el mercado y contribuir a aliviar las presiones del desequilibrio entre la oferta y la demanda”, explicó. “Además, en el año 2020 se podrían ver las primeras valoraciones de las inversiones en BTR ‘verdaderas’ y operativas a medida que empiezan a cotizar en el mercado”.

De acuerdo con las perspectivas anuales de CBRE del mercado inmobiliario del Reino Unido , el sector de construcción para alquilar del Reino Unido continúa atrayendo una inversión sustancial. La CBRE prevé que la inversión residencial total crecerá alrededor de un 30% en 2020, con una demanda impulsada por una base de inversores cada vez más diversa, tanto de instituciones nacionales como extranjeras

Además, un mercado de ventas reducido está previsto que persista en 2020, lo que significa que Build to Rent será la ruta de eliminación preferida por muchos promotores.

Los proveedores de vivienda económica se están convirtiendo en una fuerza altamente competitiva en el mercado, y continuarán invirtiendo en el sector a lo largo del 2020, concluyó CBRE.