Cómo está funcionando el mercado inmobiliario en Bristol

Mientras que Bristol y Portsmouth podrían parecer dos lugares muy dispares en los que concentrarse, NEXA Properties tiene oficinas en ambos ” así como en Cardiff ” y por lo tanto puede ofrecer una excelente visión local de estas populares ciudades portuarias.

Anteriormente nos habíamos centrado en ambas ciudades por separado, pero aquí nos centramos en sus informes de mercado de diciembre, con la ayuda del director de NEXA Properties y ex”jugador internacional de rugby Jamie Gray.

¿Qué tamaño tiene el PRS de Bristol?

Hogar de dos grandes universidades con más de 50.000 estudiantes entre ellas, y un número creciente de jóvenes profesionales que escapan de Londres para vivir de forma más asequible y bohemia, quizás no sea sorprendente que haya más de 204.700 personas viviendo actualmente en alojamientos de alquiler en una ciudad que se ha ganado en los últimos años la reputación de ser una de las más verdes y liberales de Europa.

“Ese número te sorprendió, ¿verdad?” Gray dice. “Con las elecciones generales celebradas, pensé que era hora de reflexionar sobre el alquiler en los manifiestos y las emisiones políticas de los partidos y preguntar por qué?”.

“Como la mejor manera de decir el futuro es mirar al pasado, decidimos mirar al número de personas que alquilaron hace un siglo (1920), y sorprendentemente el 76% de la gente alquiló su casa en el Reino Unido (ya que el alquiler entonces se consideraba la norma). Sin embargo, a finales de los años 20, los constructores de las urbanizaciones suburbanas con sus semifamiliares frente a la bahía empezaron a vender el sueño de la propiedad de la vivienda a inquilinos inteligentes”.

Gray dijo que, hasta mediados de los años 20, las hipotecas eran vistas como una piedra de molino alrededor del cuello de alguien. Ahora, sin embargo, “debido a un inteligente marketing de esos mismos constructores”, es visto como una astuta inversión a largo plazo para comprar su propia casa con una hipoteca.

“Alimentó las ambiciones y objetivos de la clase obrera en ascenso y acomodada que se reclasificó como clase media baja”, añade Gray. “Mientras tanto, el gobierno alentó (a través de exenciones fiscales) a la gente a ahorrar en sociedades de construcción, quienes a su vez prestaron el dinero a estos nuevos propietarios de viviendas en ascenso a través de hipotecas”

Gray continuó: “Adelante el reloj a la década de los jóvenes Elvis, Chuck Berry y Bill Haley en los años 50 y aún así el 72% de los británicos alquilaron su casa. La propiedad de la vivienda ha tenido un auge en los últimos 30 años, pero también lo ha tenido la construcción de viviendas sociales. Luego, cuando entramos en los años 60 y 70, la propiedad de la vivienda comenzó a crecer a un ritmo mayor que la vivienda municipal”.

El índice de propiedad de viviendas comenzó a disminuir sustancialmente después de mediados de la década de 1990, dice Gray. “Y ahora adelantamos el reloj hasta el día de hoy. No hay ningún estigma en el alquiler. De hecho, de los 525.499 residentes de Bristol, 204.727 alquilan su casa ya sea al ayuntamiento, a asociaciones de vivienda o a propietarios privados ” lo que significa que el 39% de los habitantes de Bristol son inquilinos. Sin embargo, si lees el Daily Mail, pensarás que la idea de ser propietario de una casa está profundamente arraigada en el alma británica.”

Un mercado de la vivienda robusto

Gray dice que, independientemente de las travesuras y los acontecimientos políticos en Westminster recientemente, el mercado de la vivienda (por el momento de todos modos) está mostrando una sorprendente resistencia.

Cree que esto se está fomentando gracias a la política monetaria de amplio alcance que está llevando a cabo el Banco de Inglaterra.

“Con los tipos de interés y el desempleo bajos, el UKplc se dirige hacia 2020 en condiciones razonables. Además, a pesar de que la industria de la vivienda nueva en el Reino Unido ha mejorado sus cifras de construcción de nuevas viviendas con respecto al año anterior (hasta la fecha se han construido 173.660 viviendas nuevas, lo que supone un 8% más de viviendas nuevas que en el mismo período del año anterior), se ha producido un aumento desigual de la demanda de viviendas, especialmente en las zonas más prósperas del país”

Gray también señala el hecho de que los valores de las propiedades son un 75,1% más altos desde la crisis crediticia como una señal de que el mercado está funcionando bien, a pesar de que el creciente número de embargos está causando cierta consternación. Dicho esto, los 6.108 embargos realizados en el último trimestre ” mientras que un salto del 55% desde 2017 ” sigue siendo dramáticamente inferior al máximo de 29.145 en el primer trimestre de 2009, en el punto álgido de la crisis financiera mundial.

¿Qué pasa con Brexit?

¿Cómo afecta el éxodo de ciudadanos de la UE causado por Brexit al mercado inmobiliario de Bristol? Gray dice que está teniendo un impacto.

“Hace unas semanas tuve una conversación que me hizo reflexionar con un propietario de una vivienda de alquiler en Bristol sobre todo lo relacionado con la propiedad, Brexit y sobre cómo la repatriación voluntaria de europeos del Este había afectado al mercado inmobiliario de Bristol. Resultó que algunos de sus inquilinos de Bristol, que habían estado en su propiedad por más de 10 años, estaban regresando a Polonia. Estaba particularmente decepcionado cuando me dijo que eran algunos de los mejores, si no los mejores, inquilinos que había tenido”.

Sin embargo, en términos relativos, los nacionales de la UE constituyen una pequeña parte del mercado de Bristol, lo que contribuye a minimizar el impacto de que los nacionales de la UE “especialmente los de los países de la UE8 que se incorporaron al bloque en 2004” vuelvan a casa o busquen nuevos pastos.

Como la mayoría de la gente, sin embargo, Gray quiere ver el fin de la incertidumbre crónica. “Esperemos que el final esté a la vista con Brexit. Sería una gran pérdida para el país ver partir su comunidad europea arraigada y asentada, ya que debe ser bastante melancólico para nuestros conciudadanos europeos incluso tener que deliberar sobre un cambio de vida tan grande. Todo lo que puedo decir es que creo que todos estamos anticipando con entusiasmo que la situación de la palabra B se estabilice de nuevo para que todos nosotros, dondequiera que nos origine, podamos planificar razonablemente nuestro futuro en nuestra isla con cetro”.

¿Qué tamaño tiene el PRS de Portsmouth?

Portsmouth, una ciudad más pequeña que Bristol con algo más de 233.000 residentes (casi tantos como en la PRS de Bristol por sí sola), tiene también una considerable población de inquilinos ” impulsada por las buenas conexiones de transporte a Londres y otras partes de la Costa Sur y una población de más de 20.000 estudiantes de la Universidad de Portsmouth.

Según NEXA, hay 94.789 personas que viven en alojamientos de alquiler en Portsmouth, lo que significa que alrededor del 40,7% de la población de Portsmouth son inquilinos.

Las investigaciones sugieren que los alquileres en Portsmouth son ahora un 4,29% más altos que hace tres años, mientras que los valores de las propiedades son un 16,21% más altos que en enero de 2016 ” lo que hace atractiva la inversión de compra para alquilar en dos aspectos: ingresos por alquiler fuertes y estables, lo que conduce a mayores rendimientos a largo plazo, y también ganancias de capital decentes a lo largo del tiempo.

El mercado ocupado por los propietarios sigue siendo dominante ” con más de 134.000 (o 57,7%) de personas en este sector ” pero como en muchas otras partes del país esta brecha se está reduciendo a medida que el mercado de alquiler sigue aumentando su popularidad tanto por razones de estilo de vida como de asequibilidad.

En general, los precios de las propiedades en Portsmouth también se han recuperado bien de la crisis crediticia ” ahora son un 46,3% más altos que en el momento más álgido de la crisis financiera mundial.

¿Ha habido exceso de préstamos en Portsmouth?

“Desde 1977, el tipo de interés medio del Banco de Inglaterra ha sido del 6,65%, lo que hace que el bajo tipo actual del 0,75% sea muy bajo”, dice Gray. “Sin embargo, el problema no es la cantidad de préstamos, sino la capacidad de pago de la persona. Por lo tanto, el hecho de que la hipoteca de una persona sea fija o no, es más importante que la cantidad que se debe”.

Afortunadamente, continúa, la proporción de prestatarios que fijan su tipo de hipoteca ha pasado del 31,5% en otoño de 2012 al 70,2% actual. “Si no has arreglado tu hipoteca, tal vez deberías seguir a la mayoría?” Gray aconseja.

El coste total de las hipotecas que deben los habitantes de Portsmouth es de casi 1.200 millones de libras esterlinas, pero aunque los tipos de interés son bajos y hay más gente con hipotecas fijas, debería haber menos problemas para que los prestatarios paguen lo que deben cada mes.

“En mi modesta opinión, si las cosas se ponen un poco rocosas y la incertidumbre se filtra de nuevo en los próximos años (y nadie sabe qué pasará en ese frente), los tipos de interés sólo pueden ir en una dirección desde su nivel actualmente ultrabajo del 0,75%… y por eso considero importante destacar esto a todos los propietarios y arrendadores de Portsmouth”, concluye Gray. “Tal vez, sólo tal vez, usted podría considerar tomar algún consejo de uno de los muchos asesores hipotecarios calificados en Portsmouth.”