El mercado inmobiliario no se ha ralentizado en toda Europa

Otro que está en la punta de lanza asesorando a los capitales transfronterizos dice: “Nos hemos centrado en cerrar aquellos tratos que se intercambiaron anteriormente o que estaban a punto de intercambiarse”.

“Y puedo decir que los resultados han sido variados: hay algunas buenas noticias y otras malas”.

Hay tratos que han estado en vigor durante semanas o meses que han tropezado justo en la línea de meta. Hammerson anunció el 21 de febrero que había intercambiado contratos para vender siete parques comerciales del Reino Unido por 400 millones de libras (452 millones de euros) a Orion, pero se cree que Orion ahora está tratando de renegociar.

La venta de 510 millones de libras del Manchester Airport Group de 69 propiedades y sitios del Reino Unido a Columbia Threadneedle, acordada el año pasado y también intercambiada, fue declarada ayer por React News como en peligro, aunque las negociaciones continúan. El sitio web de noticias dice que el comprador invocó una cláusula de condiciones materiales adversas, un término que está apareciendo en toda Europa.

Una empresa que cotiza en bolsa y que está a punto de adquirir una gran cartera de hoteles italianos de una empresa de capital privado, por ejemplo, se dice que está considerando la posibilidad de utilizar una cláusula MAC para echarse atrás.

Al mismo tiempo, otras transacciones que estaban en exclusividad alrededor del comienzo de la pandemia se están pasando de la raya y a buenos precios. En los últimos días, PropertyEU informó que Aberdeen Standard Investments vendió la cartera de King Square, la sede del Danske Bank en Copenhague, al fondo alemán KanAm después de aceptar ofertas en febrero. Se dijo que el precio era de 2.000 millones de coronas danesas (268 millones de euros), que es más que los 1.600 millones de coronas danesas que ASI pagó hace cuatro años.

Amundi cerró una adquisición logística alemana de primera categoría con un rendimiento inferior al 4% y está procediendo con un acuerdo para comprar un edificio de oficinas en París. Heimstaden cerró una adquisición residencial en los Países Bajos, diciendo a PropertyEU que las conversaciones comenzaron antes de la crisis y se cerraron después de que se afianzara.

Savills Investment Management, Invesco y CBRE GI han hecho nuevas inversiones en logística en el último mes mientras que Blackstone se ha tragado dos carteras industriales más, de Cromwell European Real Estate Trust y Clearbell Capital en el continente y en el Reino Unido respectivamente, con el gigante estadounidense consiguiendo una modesta reducción del precio original acordado para los activos del Reino Unido.

La semana pasada Brookfield intercambió contratos sobre una participación del 50% en el campus de investigación de Harwell y su adquisición de 870 millones de libras de Plantation Place está en marcha, al igual que el inversor canadiense Cadillac Fairview”s de la sede de la BBC en White City, ambos en Londres. Ghelamco ha entrado en exclusividad con un fondo alemán que se cree que es Deka para vender 40.000 m2 de Silver Tower en Bruselas. KGAL está bajo oferta para comprar dos edificios de oficinas que antes eran propiedad de Green REIT en Dublín. Los vendedores cruzarán los dedos para que estos pasen.

Para comercializar, o no comercializar?
En la mayoría de los casos, los tratos que aún se están completando son inversiones básicas, en ubicaciones privilegiadas. “Incluso después del cierre, hemos visto compradores que no negociaron el precio porque querían actuar”, dice otro corredor. “Estos son los principales inversores que tienen mucho dinero para desplegar en el sector. Las propiedades correctas siguen teniendo una gran demanda”

“Esto no es una crisis inmobiliaria”, explica otro agente. Una cosa que sé es que el impulso se mantiene con los inversores de capital, porque han reunido el dinero y necesitan invertir.

“Sin embargo, aunque hay actividad, hay menos impulso que antes. Los inversores están activos pero trabajan desde casa. Están estudiando nuevos proyectos, pero todo se retrasa porque obviamente no se puede hacer una auditoría técnica, no se puede entrar en los edificios.”

Por lo tanto, el dilema es si seguir comercializando ahora. Unas pocas, muy importantes inversiones fueron lanzadas el mes pasado, como el centro de distribución de Coop en Oslo, la mayor venta de logística de Noruega.

Sin embargo, las ventas más complejas o de valor añadido lanzadas recientemente están siendo retiradas – PropertyEU está rastreando algunas de ellas en nuestro resumen de datos semanal. Uno de los últimos es el de los especialistas en activos operativos M3, asesorados por el CBRE. Retiraron una cartera de 500 millones de libras de estaciones de servicio de autopistas del Reino Unido.

Los corredores creen que los futuros procesos de venta se llevarán hasta la exclusividad, en cuyo momento la finalización se detendrá hasta que la situación sea más clara y se pueda completar la debida diligencia.

La otra nueva normalidad es que sólo será posible comercializar los activos que los compradores ricos en acciones quieran. La disponibilidad de la deuda se ha reducido drásticamente a medida que los prestamistas tratan de reevaluar el riesgo.

La verdadera cuestión es la capacidad de asegurar la financiación concluye uno de los corredores. No es posible a menos que seas un patrocinador de primera clase, particularmente si esa financiación requiere que alguien titulice o sindicalice una parte de ella. Eso no va a suceder. El mercado de la sindicación está totalmente congelado. Muchos bancos pueden escribir préstamos de 150 millones de euros y mantenerlos en sus libros y por lo tanto para muy buenos patrocinadores, los términos están todavía disponibles. Pero no para el mercado general, así que eso va a tener un impacto en el volumen de operaciones en el futuro.