La agencia calificadora DBRS ha advertido que la amenaza al flujo de caja causada por la crisis del coronavirus puede conducir a la violación de los convenios de préstamo en tres transacciones de CMBS de hoteles del Reino Unido.
DBRS ha cambiado la tendencia de estable a negativa para los pagarés garantizados por los pagos de la deuda de las carteras de la familia Dayan, London & Regional y el inversor tailandés DTGO.
El más grande, Ribbon Finance 2018, tituliza un préstamo de 450 millones de libras de Goldman Sachs que fue usado para comprar 20 hoteles con 4.840 habitaciones, operados principalmente como Holiday Inns más tres bajo la marca Crowne Plaza. La familia Dayan reestructuró la cartera en una estructura propco/opco con Lapithus Hotels como gerente.
También había un préstamo mezzanine de 69 millones de libras que Goldman había vendido a Apollo Global Management.
En enero el saldo pendiente del préstamo principal se redujo a £388 mln y el LTV de la deuda principal al 63%,1%, en gran parte debido a la venta del Hotel Bloomsbury que rindió £49,75 mln así como la amortización. El 63% de la LTV, sin embargo, se basa en una valoración de agosto de 2019.
La próxima prueba de convenio de Ribbon Finance es el 15 de abril, dijo el DBRS.
Las otras dos titulizaciones son más recientes. El Helios de 350 millones de libras de Morgan Stanley (European Loan Conduit no 37) se emitió en diciembre pasado para refinanciar una cartera de 49 hoteles Holiday Inn Express de “servicio limitado” en todo el Reino Unido con casi 6.000 habitaciones. London & Regional compró la cartera en 2016 a Lone Star y adquirió al mismo tiempo el Atlas Hotel Group de la firma de capital privado, por un total de 575 millones de libras.
Al momento de su emisión, la LTV era del 64% según una valoración de mayo de 2019. Con un ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 2.0x, DBRS estima que el servicio de la deuda se mantendría si la ocupación de la cartera se mantiene por encima del 50%.
La tercera CMBS, Magenta 2020, cerró hace sólo unas semanas. El préstamo de 271 millones de libras adelantado por Goldman Sachs está garantizado en una cartera de 17 hoteles gestionados y operados por Valor Europe en nombre de DTGO Corporation bajo varios acuerdos de franquicia con InterContinental Hotels, Hilton y Marriott.
El inversor tailandés DTGO compró la cartera de Marathon Asset Management en diciembre. Goldman también hizo un préstamo mezzanine de 65,3 millones de libras para la adquisición de 460 millones de libras.
El LTV es del 62,2% basado en el actual saldo del préstamo principal de 271 millones de libras. El rendimiento de la deuda y la DSCR a la emisión fueron 11,8% y 3,0x respectivamente, lo cual, según el DBRS, proporciona cierta cobertura para soportar cualquier presión a corto plazo sobre los ingresos.
Sin embargo, la agencia de calificación también señala que Magenta “podría caer bajo una importante presión de refinanciación” en un cierre prolongado debido al vencimiento inicial del préstamo en menos de dos años, diciembre de 2021.
Las opciones de prórroga mediante el ejercicio de tres prórrogas de un año dependen del cumplimiento de los pactos.
El DBRS añadió: “el administrador de cada una de las transacciones está en diálogo activo con los respectivos prestatarios”.
Se acepta generalmente que los hoteles tienen la mayor volatilidad de flujo de caja de todos los tipos de bienes inmuebles debido a su corta estancia y mayor apalancamiento operativo. En una nota de 2018 cuando Ribbon Finance fue llevado al mercado, DBRS observó que: “Estas dinámicas pueden llevar a un rápido deterioro de los flujos de caja en un mercado en declive”.
Más noticias inmobiliarias:
- Savills Investment Management ha adquirido un centro de distribución de primera categoría de reciente construcción en el Gran París, Francia, por 83,8 millones de euros en nombre de su Fondo Europeo para la Logística 3 …
- CCP 5, el fondo core-plus perpetual asesorado por Tristan Capital Partners junto con Investa Real Estate, ha adquirido a Cording Real Estate Group una cartera de 79.200 m2 de ocho edificios de oficinas situados en siete …
- El grupo de franquicias Hunters dice que es ahora la tercera agencia más grande del Reino Unido, y promete revelar un importante desarrollo de Proptech en un futuro próximo. Pronto anunciaremos los excitantes …
- Orchard Street Investment Management ha anunciado que el ex gerente de fondos de L&G, Mark Russell, se unirá a la firma como socio, a partir de octubre. Reportará directamente al socio gerente Philip Gadsden y …
- University Partnerships Programme (UPP), un proveedor de alojamiento académico, ha adquirido intereses en un edificio de alojamiento para estudiantes construido especialmente en Swansea University Bay Campus por 38 …
- Se entiende que Henderson Park Capital ha designado a Eastdil Secured para gestionar la venta de la cartera de Capital Collection en uno o más lotes. Los activos incluyen cinco oficinas principales de Dublín que …
- LondonMetric Property ha anunciado la venta de una cartera de seis almacenes de distribución en el Reino Unido a Canmoor y al inversor institucional canadiense, AIMCo, por 57,3 millones de libras (62 millones de euros), …
- Según el último índice de alquileres de HousingAnywhere del primer trimestre de 2020, como la mayoría de las economías del mundo se están tambaleando por el impacto de la crisis de la corona, los efectos en los mercados …
- El brazo financiero de Fortress, con sede en Nueva York y que cotiza en Milán, ha resultado ganador de una importante cartera de morosidad y gestor de activos en Grecia. El prestamista Eurobank ha acordado la venta a …
- Rockwell y FirethornTrust han obtenido el permiso de planificación del distrito londinense de Tower Hamlets para la reurbanización de Quay House en Canary Wharf. El emblemático proyecto de 40 plantas ofrecerá un hotel …
- Frasers Property Industrial (FPI), la rama logística de Frasers Property, que cotiza en la bolsa de valores de Singapur, ha completado las adquisiciones de un desarrollo logístico en Frankenthal y un terreno de …
- Allianz Real Estate, actuando en nombre de varias empresas del grupo Allianz, ha ampliado su presencia logística en Francia con la compra de una participación del 100% en una cartera logística principal valorada en 200 …
- La rama de gestión de activos de Nuveen, con sede en Londres, ha decidido vender el número 1 de New Oxford Street en Londres después de un período de tenencia de 15 años, según ha sabido PropertyEU. Se entiende que …
- Round Hill Capital, la empresa de inversiones europea, ha recaudado 200 millones de euros para su Fondo Europeo de Ingresos Residenciales II. La firma, que fue fundada en 2002, dijo que tanto los inversionistas …