Incumplimiento del pacto en £1b de CMBS del Reino Unido

DBRS ha cambiado la tendencia de estable a negativa para los pagarés garantizados por los pagos de la deuda de las carteras de la familia Dayan, London & Regional y el inversor tailandés DTGO.

El más grande, Ribbon Finance 2018, tituliza un préstamo de 450 millones de libras de Goldman Sachs que fue usado para comprar 20 hoteles con 4.840 habitaciones, operados principalmente como Holiday Inns más tres bajo la marca Crowne Plaza. La familia Dayan reestructuró la cartera en una estructura propco/opco con Lapithus Hotels como gerente.

También había un préstamo mezzanine de 69 millones de libras que Goldman había vendido a Apollo Global Management.

En enero el saldo pendiente del préstamo principal se redujo a £388 mln y el LTV de la deuda principal al 63%,1%, en gran parte debido a la venta del Hotel Bloomsbury que rindió £49,75 mln así como la amortización. El 63% de la LTV, sin embargo, se basa en una valoración de agosto de 2019.

La próxima prueba de convenio de Ribbon Finance es el 15 de abril, dijo el DBRS.

Las otras dos titulizaciones son más recientes. El Helios de 350 millones de libras de Morgan Stanley (European Loan Conduit no 37) se emitió en diciembre pasado para refinanciar una cartera de 49 hoteles Holiday Inn Express de “servicio limitado” en todo el Reino Unido con casi 6.000 habitaciones. London & Regional compró la cartera en 2016 a Lone Star y adquirió al mismo tiempo el Atlas Hotel Group de la firma de capital privado, por un total de 575 millones de libras.

Al momento de su emisión, la LTV era del 64% según una valoración de mayo de 2019. Con un ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 2.0x, DBRS estima que el servicio de la deuda se mantendría si la ocupación de la cartera se mantiene por encima del 50%.

La tercera CMBS, Magenta 2020, cerró hace sólo unas semanas. El préstamo de 271 millones de libras adelantado por Goldman Sachs está garantizado en una cartera de 17 hoteles gestionados y operados por Valor Europe en nombre de DTGO Corporation bajo varios acuerdos de franquicia con InterContinental Hotels, Hilton y Marriott.

El inversor tailandés DTGO compró la cartera de Marathon Asset Management en diciembre. Goldman también hizo un préstamo mezzanine de 65,3 millones de libras para la adquisición de 460 millones de libras.

El LTV es del 62,2% basado en el actual saldo del préstamo principal de 271 millones de libras. El rendimiento de la deuda y la DSCR a la emisión fueron 11,8% y 3,0x respectivamente, lo cual, según el DBRS, proporciona cierta cobertura para soportar cualquier presión a corto plazo sobre los ingresos.

Sin embargo, la agencia de calificación también señala que Magenta “podría caer bajo una importante presión de refinanciación” en un cierre prolongado debido al vencimiento inicial del préstamo en menos de dos años, diciembre de 2021.

Las opciones de prórroga mediante el ejercicio de tres prórrogas de un año dependen del cumplimiento de los pactos.

El DBRS añadió: “el administrador de cada una de las transacciones está en diálogo activo con los respectivos prestatarios”.

Se acepta generalmente que los hoteles tienen la mayor volatilidad de flujo de caja de todos los tipos de bienes inmuebles debido a su corta estancia y mayor apalancamiento operativo. En una nota de 2018 cuando Ribbon Finance fue llevado al mercado, DBRS observó que: “Estas dinámicas pueden llevar a un rápido deterioro de los flujos de caja en un mercado en declive”.