La demanda de compra de viviendas en EE.UU. bajó un 25% en Abril

El agente inmobiliario Redfin informa esta semana que la demanda de compra de viviendas en EE.UU., medida por la tasa de crecimiento anual de los clientes que van a su primera gira con un agente de Redfin, cayó en picado en abril de 2020.

Durante los siete días que terminaron el 13 de abril, la demanda de compra de viviendas se redujo en un 25% en comparación con el año anterior, después de haber bajado hasta un 36% durante los siete días que terminaron el 28 de marzo.

Aún es demasiado pronto para decir si la demanda de compra de viviendas sufrirá una recaída, y el camino hacia una recuperación total es largo; en enero y febrero la demanda de compra de viviendas de Redfin subió un 27% en comparación con el año anterior.

La mejora en la demanda de compra de viviendas es especialmente notable porque este año la Semana Santa cayó el 12 de abril, cuando aterrizó el 21 de abril en 2019. Normalmente la demanda de compra de casas es más débil durante el fin de semana de vacaciones, pero con las reuniones limitadas por el distanciamiento social, parece que la gente siguió comprando casas.

El comercio digital es la mejor medicina para los bienes raíces

Este pasado fin de semana, casi un tercio de las visitas a casas de Redfin se realizaron a través de video chat. Ahora los compradores están escribiendo ofertas basadas en esos tours. En la semana que terminó el 12 de abril, 1 de cada 8 ofertas de Redfin fueron escritas por clientes que vieron la casa a través de video chat, aunque algunos también vieron la casa en persona.

Si bien el brote de coronavirus ha impulsado a los consumidores a cambiar su comportamiento, es un cambio que los agentes de Redfin creen que está aquí para quedarse. Mara Gemond, un agente de Redfin en Virginia, ha tenido tres compradores que han escrito ofertas basadas en un video-chat, pero ninguno de ellos estaba evitando la exposición a COVID-19; los tres se estaban moviendo desde al menos una hora de distancia. “Todavía hay algunos problemas que resolver”, dijo Mara. “Mis hijos se ríen de mí porque tengo nueve videoaplicaciones diferentes en mi teléfono”.

El fin de semana pasado, Redfin también comenzó a probar su tecnología de acceso directo con listados vacantes en Denver, Houston y Las Vegas. El acceso directo convierte la aplicación móvil de Redfin en una llave que permite a un comprador verificado recorrer un listado de Redfin sin un agente. Hasta el fin de semana pasado, el acceso directo sólo estaba disponible para las casas que Redfin posee a través de RedfinNow, pero la demanda de los compradores y vendedores nos llevó a extender esta tecnología a las casas listadas por los agentes de Redfin.

La gran pregunta es si la demanda de compra de casas se convertirá en ventas

Redfin sigue escuchando informes de guerras de ofertas de los agentes en los mercados de todo el país, especialmente para casas asequibles y casas en vecindarios históricamente deseables. Janet Rose, un agente de Redfin en Oklahoma, tiene compradores que se trasladan desde las costas para aprovechar los precios más bajos. “Hay instalaciones de Amazon y Dell en la zona, así como una base de la Fuerza Aérea, por lo que las personas que tienen trabajos estables y pueden comprar una casa en ese punto de precio de 200.000 dólares.” Oklahoma no ha visto tantos casos de COVID-19 como el resto del país y los bienes raíces son considerados un servicio esencial en el estado. Janet dijo, “Me siento ocupada.”

A pesar de estos focos de actividad, las ventas pendientes en EE.UU. han bajado un 54% para los siete días que terminan el 10 de abril en comparación con el año anterior. Tan recientemente como el 10 de marzo, las ventas pendientes se mantuvieron estables comparadas con el año anterior.

Las ventas pendientes están disminuyendo mientras que la demanda de los compradores de casas se está fortaleciendo porque muchos vendedores están sentados al margen. Actualmente hay poco más de 750.000 viviendas en venta en los EE.UU. en comparación con poco menos de 1 millón de viviendas en venta en esta época del año pasado.

Los precios han sido obstinados, pero las viviendas están sentadas en el mercado sólo un poco más

Una disminución del 50% en las ventas pendientes de viviendas normalmente conduciría a una caída de los precios, pero la falta de viviendas en venta está manteniendo los precios relativamente estables. El precio medio de venta cayó de 309.000 dólares la semana pasada a 305.000 dólares en los siete días que terminaron el 10 de abril. Eso es plano con el precio medio de cotización en esta época del año pasado.

Redfin todavía no ha visto un aumento en la reducción de precios, pero las casas están empezando a sentarse en el mercado sólo un poco más. Las casas en el mercado han estado en la lista por un promedio de 64 días, desde un mínimo de 58 días a principios de marzo. Si las casas permanecen más tiempo, los precios pueden bajar aún más.

Completar una venta requiere paciencia y más flexibilidad que nunca

Las preocupaciones por la salud, las órdenes para quedarse en casa y los prestamistas abrumados por las solicitudes de refinanciación están ralentizando las transacciones. Irma Jalifi, agente de Redfin en Houston, dijo: “Mis clientes acaban de aceptar una oferta con 30 días para que los compradores aprueben su financiamiento, cuando debería tomar dos semanas, o menos. Me preocupa que la casa esté fuera del mercado durante un mes y que el trato no se concrete. En este mercado estás condenado si lo haces, condenado si no lo haces.”

En Pittsburgh, la agente de Redfin Sara Minshull tiene un comprador esperando 40 días para hacer una inspección física de la propiedad debido a las preocupaciones de salud del vendedor. El comprador y el vendedor han acordado extender el plazo 30 días más si el coronavirus no está contenido para entonces. Una inspección de la propiedad de 70 días es inaudita cuando el plazo normal es de unos pocos días a unas pocas semanas.

Las sombras se ciernen sobre el mercado hipotecario

La mayor nube de tormenta en el horizonte inmobiliario es que el crédito es cada vez más difícil de conseguir. La semana pasada Redfin reportó una disponibilidad limitada tanto de préstamos jumbo para casas de mayor precio como de préstamos FHA dirigidos a compradores primerizos.

Esta semana, los prestamistas elevaron los estándares de crédito incluso para los préstamos conformes que están garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac. El 13 de abril, JP Morgan Chase anunció que requerirá un 20% de pago inicial y un puntaje de crédito mínimo de 700. Con un promedio de puntaje crediticio de alrededor de 700, los cambios en Chase podrían dar un gran mordisco a la demanda de compra de casas, especialmente si otros prestamistas siguen el ejemplo.

Con los reclamos de desempleo en casi 17 millones y el 11% de los trabajadores estadounidenses sin trabajo, no es sorprendente que los prestamistas estén cerrando las escotillas. Pero la mayor amenaza a la disponibilidad de crédito viene directamente de Washington, D.C., envuelta en buenas intenciones. La Ley CARES permite a los propietarios recibir una indulgencia en los pagos de la hipoteca de hasta 12 meses, sin necesidad de ninguna documentación. Ya casi el 4% de los préstamos están en indulgencia, desde el 0,25% en marzo.

La trampa es que los bancos que sirven los préstamos en indulgencia todavía tienen que adelantar los pagos mensuales a los inversores que compraron esos préstamos. Así que mientras la Fed empuja el dinero en el mercado de valores respaldados por hipotecas para mantener las tasas de hipotecas a 30 años por debajo del 3,5%, los prestamistas están restringiendo el crédito por lo que sólo los prestatarios con ingresos estables y puntuaciones FICO libras esterlinas tienen acceso a él. Esperemos que el presidente Powell empiece pronto a dirigir una parte del dinero destinado a estabilizar la vivienda hacia los administradores de hipotecas.