LaSalle Investment Management cree que no todo está perdido

El jefe de investigación y estrategia del Reino Unido en LaSalle Investment Management cree que no todo está perdido para los inversionistas interesados en bienes raíces de venta al por menor de ladrillos y mortero.

Simon Marx dice en un artículo de opinión que a pesar de los vientos en contra, Covid-19 no significará el fin de la venta física al por menor.

Se sabe que las tiendas físicas tienen un “efecto halo”, que es la idea de que una tienda física puede tener un impacto positivo en las ventas en línea de un minorista al impulsar la conciencia de marca”, dice. “Esto significa que pocos minoristas físicos o multicanal se moverán completamente en línea, ya que de lo contrario se arriesgan a perder las ventas locales en línea, mientras que los minoristas en línea de juego puro pueden optar por abrir tiendas físicas en busca del efecto halo”.

Marx no rehúye las dificultades de los propietarios de las tiendas o las decisiones difíciles que enfrentan.

Dice que los propietarios se enfrentan a tener que hacer considerables gastos de capital por adelantado para facilitar las cambiantes demandas de los consumidores y las continuas expectativas de distanciamiento social o podría significar el reposicionamiento de la venta al por menor física como un tipo de propiedad diferente.

El comercio urbano es el candidato más probable para este nivel de reurbanización, pero en muchos casos esto simplemente no será viable desde el punto de vista financiero.

En consecuencia, muchos inversores institucionales con carteras equilibradas buscarán reducir su exposición a las propiedades minoristas. En el extremo más extremo, los inversores pueden incluso optar por vender a un precio significativamente inferior a las valoraciones actuales para mitigar el posible arrastre en el rendimiento futuro de la cartera”.

Continúa explicando que en otras situaciones, los propietarios optarán por absorber mayores incentivos para los arrendatarios, más gastos de capital de activos, alquileres más bajos y posiblemente incluso vacíos estructurales.

“En los países europeos en los que los arrendamientos por volumen de negocios no son ya habituales, los propietarios y tasadores tendrán que adaptarse a esta estructura de arrendamiento, que se está convirtiendo rápidamente en la opción preferida por los minoristas que buscan compartir la carga. Incluso después de varios años de la fase posterior a la vacunación, creemos que los minoristas pueden tener la ventaja en las negociaciones de arrendamiento en todos los lugares, excepto en los más solicitados”.

Sin embargo, concluye diciendo que los inversores podrán encontrar valor.

Para los activos de mayor calidad en lugares céntricos de las ciudades de entrada, como los centros comerciales al aire libre con fuertes atracciones de experiencia y de ocio, la inversión en instalaciones de ocio probablemente proporcionará rendimientos suficientemente atractivos. Covid-19 bien podría haber adelantado el principio del fin para algunas propiedades minoristas, pero los activos con los formatos y ubicaciones más fuertes seguirán ofreciendo valor a muchos inversores.

Aquí está el texto completo de un artículo de opinión de Simon Marx de LaSalle Investment Management

Terapia de venta al por menor: Cómo los inversores en activos de venta al por menor pueden encontrar esperanza en un mundo post-COVID

Una medida de cómo la recesión instigada por la pandemia de Covid-19 es diferente a la crisis financiera mundial es el rendimiento de los activos minoristas. En 2008/9, la venta al por menor fue uno de los tipos de propiedad más resistentes. Hoy en día, los problemas estructurales que eran evidentes antes de 2020 se han profundizado y acelerado. Pero los inversores no deben descartar por completo el sector.

El crecimiento del comercio en línea y el aumento de los costos han venido repercutiendo en los beneficios del sector minorista durante varios años, mientras que el cambio en el comportamiento de los consumidores ha dado lugar a una creciente popularidad de la venta minorista experimental con ofertas de ocio.

El resultado ha sido un aumento de los cierres de tiendas y de las insolvencias, el aumento de las tasas de vacantes en los centros comerciales, el sentimiento negativo de los inversores y, en última instancia, una corrección de los precios. Estos brotes surgieron primero en el Reino Unido, con los CVA como catalizador, antes de extenderse al continente.

La pandemia ha exacerbado estas tendencias. Como los consumidores primero no pueden y luego en muchos casos no quieren visitar las tiendas físicas, el comercio electrónico ha penetrado más, y los servicios de “click & collect” han visto un crecimiento particularmente notable en popularidad. “En el Reino Unido, en el año hasta julio de 2020 las ventas al por menor en línea crecieron un 37% año tras año, aumentando la tasa de penetración del comercio electrónico al 28%, después de un récord del 33% en mayo.

Esto ha dado como resultado que las propiedades minoristas con una exposición significativa a artículos y ropa para el hogar, como tiendas de calle y centros comerciales, experimenten una pérdida sustancial de alquileres.

Por otra parte, las propiedades con una alta proporción de inquilinato en segmentos esenciales (como la tienda de comestibles, las farmacias) o en segmentos aislados del comercio electrónico (como las mejoras de la vivienda, los servicios) han experimentado la mayor recuperación de la ocupación y la menor disminución de los alquileres.

Durante los cierres en el Reino Unido y en toda Europa, los cierres obligatorios de tiendas diezmaron las ventas. El alivio de los cierres trajo la esperanza de una lenta y constante recuperación de las ventas. Sin embargo, también ha creado nuevos obstáculos para que el comercio minorista los supere, incluyendo costos de funcionamiento adicionales, cambios de comportamiento en su base de clientes y una demanda acelerada de comercio electrónico.