Nueva Forma de Hacer Dinero para los Empresarios Inmobiliarios

Anteriormente un secreto de la industria inmobiliaria, el número de acuerdos de opción ha aumentado drásticamente en los últimos años, y con numerosas autoridades locales que han relajado sus políticas de planificación para fomentar la creación de nuevas viviendas, un número cada vez mayor de empresarios inmobiliarios ven esta oportunidad como una forma de hacer dinero.

Un acuerdo de opción es un contrato legalmente vinculante entre un comprador potencial y un vendedor, que otorga al comprador la oportunidad de adquirir la propiedad del vendedor a un precio acordado dentro de un determinado plazo.

Durante el período de opción el comprador se comprometerá a solicitar el permiso de planificación para su plan de desarrollo deseado. En esencia, es un método de bajo costo y bajo riesgo para explorar el potencial de desarrollo de un sitio sin comprometerse a la compra.

Los compradores de opciones han sido históricamente empresas de desarrollo de nuevas construcciones que una vez identificada una propiedad con potencial de desarrollo se dirigían directamente al vendedor con el fin de optar por el sitio durante un período de tiempo acordado.

Los contratos de opción suelen durar entre 12 y 18 meses y, en la mayoría de los casos, cuando se concede el permiso de planificación, permitirá al vendedor alcanzar un precio de venta superior al valor de mercado de la propiedad y al comprador adquirir el plan aprobado a un precio inferior al valor de mercado.

Con la propiedad responsable de la creación de tantos millonarios en el Reino Unido, no es de extrañar que el mercado haya visto recientemente una ola de “oportunistas de opciones” entrar en la arena. Estos individuos menos experimentados se han involucrado más en la falsificación de acuerdos de opción con los vendedores con la única intención de asignar el acuerdo a un tercero por una prima considerable, una vez que el permiso de planificación es concedido.

Lamentablemente, en muchos casos estos oportunistas no son más sabios que los jugadores sin experiencia en un casino y estamos siendo testigos de numerosas situaciones en las que o bien no obtienen su permiso de planificación o el precio que acordaron pagar al vendedor, una vez que se concede la planificación, supera el valor que una empresa de desarrollo les pagaría.

Ambos escenarios pueden resultar en que el comprador se aleje y deje al vendedor contractualmente bloqueado en la venta hasta que el acuerdo de opción expire, una situación volátil para el vendedor si los precios de las casas están disminuyendo.

En cuanto a las ganancias potenciales que se pueden obtener una vez que se concede la planificación, el mercado también está viendo un número creciente de vendedores que instruyen a sus propios asesores de planificación con el fin de luego vender su esquema permitido directamente a una empresa de desarrollo de buena fe.

Con tantas opciones acordadas, me preocupa que si no hay un número igual de empresas de desarrollo con el apetito y la capacidad financiera para construir estos esquemas, entonces el valor de estos sitios opcionales finalmente disminuirá.

Para ejecutar un acuerdo de opción exitoso, aconsejaría a cualquier promotor potencial que procediera con cautela y contratara los servicios de un arquitecto y asesor de planificación local.

Buscar ejemplos de esquemas similares en las cercanías que hayan sido aprobados recientemente le permitirá establecer el apetito de desarrollo del consejo correspondiente. Una vez que su asesor de planificación haya aprobado el principio de un nuevo esquema de construcción, se requerirán informes esenciales, incluyendo un estudio topográfico, un estudio de aparcamiento y un informe arborícola.

Una vez obtenidos estos informes, los resultados permitirán a un arquitecto preparar los dibujos para el esquema. Una vez recibidos los planos de planificación, se pueden calcular los costes de la construcción y el valor bruto de desarrollo previsto.

En el caso de los propietarios de terrenos o viviendas a los que se dirigen directamente aquellos que esperan crear un acuerdo de opción, aconsejaría buscar asesoramiento jurídico de un abogado con experiencia específica en acuerdos de opción y realizar una amplia investigación sobre el comprador para establecer la existencia de un historial probado antes de proceder.

Estructurados correctamente y acompañados de una aplicación de planificación bien estudiada, los acuerdos de opción pueden crear una situación en la que tanto el comprador como el vendedor salen ganando.

*Bruce Burkitt es fundador y director general de Property Experts